兄弟之间私下签的房产协议，在满足一定条件下是有效的。以下从不同角度为您详细分析：
一、协议有效的基本条件
双方具备完全民事行为能力：这意味着签订协议的兄弟双方都应年满18周岁（或16周岁以上以自己的劳动收入为主要生活来源），且精神健康，能够独立进行民事活动。这是协议有效的前提，因为只有具备完全民事行为能力的人才能对自己的行为负责。
协议为双方真实意愿：协议必须是兄弟双方自愿签订的，不存在欺诈、胁迫等情形。如果一方是在被欺诈或胁迫的情况下签订的协议，那么该协议可能因违背真实意愿而被认定为无效。
协议内容合法且不违背公序良俗：协议内容不能违反法律法规的强制性规定，也不能违背社会公德和公共秩序。例如，协议不能约定将房产非法转让给第三方，或者约定一些违背社会道德的内容。
二、协议涉及房产变更登记的情况
如果协议涉及房产的变更登记，如将房产从一方名下变更到双方共有，那么仅有协议是不够的。根据《不动产登记暂行条例》等相关规定，需要前往不动产登记部门办理共有登记手续。这样，房产的共有状态才能在对外方面产生公示公信的效力，从而对抗第三人。例如，如果一方在未办理共有登记的情况下擅自将房产出售给第三方，那么第三方可能因不知情而取得房产的所有权，导致另一方的权益受损。
三、协议未经公证的情况
公证并非此类协议生效的必备要件。根据我国《民法典》的相关规定，只要协议满足上述基本条件，即双方具备完全民事行为能力、意思表示真实、协议内容合法且不违背公序良俗，那么协议自双方签字或盖章时就成立并生效。公证的作用主要在于增强协议的证明力，在发生纠纷时使协议更具公信力。因此，即使协议未经公证，只要内容合法合规、是双方真实意愿表达且双方有相应民事能力，协议同样有效。
四、协议无效或可撤销的情形
协议内容违法：如果协议内容违反了法律法规的强制性规定，如约定将房产用于非法活动，那么该协议可能被认定为无效。
存在欺诈、胁迫等情形：如果一方在签订协议时存在欺诈、胁迫等行为，导致另一方违背真实意愿签订协议，那么受欺诈或胁迫的一方有权请求法院或仲裁机构撤销该协议。
显失公平：如果协议内容显失公平，即一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求法院或仲裁机构予以撤销。
法律建议
为了确保协议的有效性和避免日后可能出现的争议，我建议您在签订协议时注意以下几点：
明确协议内容：在协议中详细约定房产的共有份额、使用方式、处分等相关权利义务，确保协议内容清晰明确。
办理共有登记：如果协议涉及房产的变更登记，务必前往不动产登记部门办理共有登记手续，以产生公示公信的效力。
考虑公证：虽然公证不是协议生效的必备要件，但公证可以增强协议的证明力。如果您希望协议在发生纠纷时更具公信力，可以考虑进行公证。
咨询专业律师：在签订协议前，最好咨询专业律师的意见，确保协议内容合法合规且符合您的真实意愿。
希望以上分析能对您有所帮助。如果您还有其他法律问题，可以直接向我咨询。