虚假房屋买卖合同的判断要点主要包括当事人的主观意图、合同的履行情况、合同条款内容以及相关证据佐证，而合同效力的认定则依据法律规定，虚假合同自始无效。以下是对各要点的详细分析：
一. 虚假房屋买卖合同的判断要点
当事人的主观意图：若买卖双方并无真实的房产交易意愿，而是出于逃避债务、规避税收等非法目的签订合同，则可认定为虚假。例如，一方为转移财产逃避法院执行，与他人虚构房产买卖关系并签订合同。- 这反映了双方并非出于真实的买卖意图。
合同的履行情况：真实的房产买卖合同，双方会按约定履行义务，如支付房款、交付房屋、办理产权过户等。若合同签订后，一方或双方根本不履行主要义务，且无合理原因，则很可能是虚假合同。例如，买方长期不支付房款，卖方也不催促。- 这表明合同并未得到实际履行。
合同条款内容：虚假合同的条款可能存在不合理、不符合交易习惯之处。如价格明显偏离市场行情，或者约定的付款方式、交房时间等极不寻常。- 这显示了合同条款的异常性。
相关证据佐证：如有证人证言、其他书面材料等能证明双方是虚假交易的，也可作为认定依据。这包括双方之间的通信记录、资金流向等证据。- 这些证据有助于证实虚假交易的存在。
二. 合同效力的认定
根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。因此，虚假房屋买卖合同自始无效，即该合同从订立之时起就不具有法律效力，不会因为时间的推移或双方后续的某种行为而变为有效。
我建议，在判断虚假房屋买卖合同时，应综合考虑上述要点，并依据法律规定对合同效力进行认定。如有进一步需要，您可以继续咨询我。