结论前置：农村山林租用一般不能直接用于非农业建设，但在符合特定条件和依法办理审批手续的情况下，存在合法的例外情形。
一、原则性规定与禁止行为
根据我国《土地管理法》等相关法律法规，农村土地，包括山林，主要用于农业生产，未经批准不得擅自改变其农业用途。将农村山林租用后直接用于非农业建设，如建设工厂、住宅等，属于违法行为。这一规定旨在严守耕地保护红线，确保国家粮食安全和农业可持续发展。任何违反此规定的行为，都可能面临法律责任，包括罚款、拆除违法建筑等。
二、合法的特殊情况
尽管原则上农村山林不得租用用作非农业建设，但在以下特定情况下，经过法定程序审批，可以合法地进行非农业建设：
符合土地利用总体规划并依法办理审批手续：
- 如果租用的农村山林位于土地利用总体规划确定的建设用地范围内，并且已经依法办理了农用地转用审批手续，那么该山林可以用于非农业建设。例如，农村地区经法定程序规划建设的工业园区，涉及的农村集体山林在办理农用地转用审批后，企业可以通过合法租赁等方式取得山林使用权进行工业建设。但这一过程必须严格遵循法定程序，包括获得相关部门的批准等。
集体经营性建设用地入市：
- 农村集体经营性建设用地，在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，可以通过出让、租赁、入股等方式进入市场，用于工业、商业等经营性的非农业建设。如果租用的农村山林属于集体经营性建设用地，并且已经依法办理了相关手续，那么可以用于非农业建设。但这一过程同样必须严格遵循法定程序，包括获得本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意等。
三、租赁农村山林时的注意事项
在租赁农村山林时，应明确山林的用途，并确保其符合法律法规的规定。为避免不必要的法律风险和纠纷，建议承租方在签订租赁合同前，仔细审查山林的性质、用途以及是否存在合法的审批手续。具体来说，可以采取以下措施：
- 核实山林性质：了解山林是否属于农用地或集体经营性建设用地，以及其是否位于土地利用总体规划确定的建设用地范围内。
- 审查审批手续：如果山林拟用于非农业建设，应核实是否已经依法办理了农用地转用审批手续或其他相关审批手续。
- 明确合同条款：在租赁合同中明确山林的用途、租赁期限、租金支付方式等条款，并约定违约责任和争议解决方式。
四、法律后果与风险提示
如果未经批准擅自将农村山林租用用于非农业建设，可能面临以下法律后果：
- 行政处罚：相关部门可能对违法行为人处以罚款、没收违法所得等行政处罚。
- 拆除违法建筑：如果已经建设了违法建筑，相关部门可能责令限期拆除，并恢复土地原状。
- 刑事责任：在严重情况下，违法行为人可能构成非法占用农用地罪等犯罪，面临刑事处罚。
风险提示：在租赁农村山林时，务必遵守法律法规的规定，确保山林的用途合法合规。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。