在破产清算中，当存在消费者购房权利和建设工程优先权时，别除权的行使需遵循以下法律框架和操作步骤：
一、别除权行使的基本前提
别除权是指债权人在破产程序中，不依破产清算程序，而由破产财产中的特定财产单独优先受偿的权利。其行使需满足两个核心条件：
- 债权存在有效担保：如消费者购房权利可能基于商品房买卖合同的预告登记或物权期待权，建设工程优先权则基于《民法典》第807条规定的法定优先权。
- 担保财产特定化：别除权仅能针对特定财产行使，不得超出该财产的价值范围。例如，消费者购房权利通常指向特定房屋，建设工程优先权则指向在建工程或已完工工程。
二、消费者购房权利与别除权行使
权利性质认定：
- 若消费者已支付全部或大部分购房款，且房屋已交付或具备交付条件，其权利可能被认定为“消费者生存权”，优先于建设工程优先权和其他普通债权。
- 若房屋未交付，消费者可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》主张解除合同、返还购房款及赔偿损失，但别除权行使需以特定房屋为限。
行使步骤：
- 向破产管理人申报债权：消费者需在破产程序中申报债权，并提交购房合同、付款凭证、房屋交付情况等证据。
- 管理人审查与确认：管理人应审查消费者权利是否符合别除权条件，如确认有效，则将其列入优先债权范围。
- 优先受偿：在破产财产分配时，消费者可就特定房屋变价款优先受偿。若房屋已出售或无法变现，可能以其他财产替代受偿，但需符合法律程序。
三、建设工程优先权与别除权行使
权利性质认定：
- 根据《民法典》第807条，承包人对建设工程价款享有优先受偿权，优先于抵押权和其他债权，但劣后于消费者购房权利（若存在）。
- 优先权行使期限为自建设工程竣工之日或合同约定竣工之日起18个月，逾期则丧失优先性。
行使步骤：
- 向破产管理人主张权利：承包人需在破产程序中申报建设工程优先权，并提交施工合同、竣工验收证明、价款结算文件等证据。
- 管理人审查与确认：管理人应核实优先权范围（如人工费、材料费等直接成本），并排除逾期行使或未实际施工的部分。
- 优先受偿：在破产财产分配时，承包人可就建设工程变价款优先受偿。若工程未完工或无法变现，可能以其他财产替代受偿，但需符合法律程序。
四、权利冲突与协调
消费者购房权利与建设工程优先权的冲突：
- 若同一房屋同时涉及消费者购房权利和建设工程优先权，通常按“消费者生存权优先”原则处理，即消费者权利优先于建设工程优先权。
- 但若消费者未支付大部分房款或房屋未交付，其权利可能被认定为普通债权，此时建设工程优先权可优先受偿。
协调机制：
- 管理人协调：破产管理人应组织债权人会议，就权利冲突协商解决方案，如部分受偿或财产替代。
- 法院裁定：若协商无果，可由法院裁定权利行使顺序和范围，确保公平分配破产财产。
五、法律程序与注意事项
- 申报债权期限：债权人需在破产管理人指定的期限内申报债权，逾期则视为放弃权利。
- 证据提交：行使别除权时，需提交充分证据证明权利存在和担保财产特定化，如合同、付款凭证、登记证明等。
- 争议解决：若对别除权行使存在争议，可通过破产债权确认之诉解决，由法院裁定权利有效性及受偿范围。
总结：在破产清算中，消费者购房权利和建设工程优先权的别除权行使需以有效担保和特定财产为前提，通过向破产管理人申报债权、经审查确认后优先受偿。若权利冲突，通常按“消费者生存权优先”原则处理，必要时可通过法院裁定协调。如有具体案件或证据问题，可直接向我咨询，我将结合案情提供详细法律意见。