楼上漏水不修 需要物业社区出具什么责任-孙晟律师|法行宝
2025-09-15 房产纠纷

针对楼上漏水不修的情况,物业和社区在责任认定和协调处理上可发挥不同作用,但需结合具体情况判断其责任边界。以下从法律角度分情况说明:

一、物业的责任范围及需出具的材料

  1. 若漏水源于公共部位(如公共管道、屋顶)
    根据《物业管理条例》第三十五条,物业有义务对公共设施进行维修、养护。若漏水因公共部位老化、损坏导致,物业未及时维修或未履行告知义务(如明知隐患未提醒业主),则需承担管理责任。
    此时可要求物业出具:

    • 公共部位维修记录(证明是否履行维护义务);
    • 报修处理流程记录(证明是否及时响应);
    • 公共管道隐患告知记录(如存在)。
  2. 若漏水因楼上业主行为(如装修不当、管道维护不善)
    物业的法定责任是协调处理、采取应急措施(如联系楼上业主、协助止损)。若物业未履行协调义务,导致损失扩大,可能需承担次要责任。
    此时可要求物业出具:

    • 协调记录(如与楼上业主的沟通记录、报警记录等);
    • 应急措施证明(如止水操作记录、临时防护措施照片等)。
  3. 若物业完全未履职(如拒不协调、隐瞒问题)
    物业可能因违反《民法典》第九百四十二条(未保护业主财产安全)或《物业管理条例》第三十五条(未履行合同约定)被追责。
    此时可要求物业出具:

    • 物业服务合同(明确其维修、协调义务);
    • 拒不履职的书面证据(如拒绝协调的回复、未处理报修的记录等)。

二、社区的责任范围及需出具的材料

社区在物业纠纷中主要承担调解职责,无直接法律责任,但可协助出具以下材料:

  1. 调解记录:证明社区已介入协调,但楼上业主拒不配合;
  2. 情况说明:描述漏水事实、影响范围及协调过程(如多次上门沟通无果);
  3. 联动处理证明:如联合物业、警方共同处理的记录(若有)。

三、法律建议:多途径维权

  1. 取证优先:

    • 固定漏水证据(如照片、视频、维修报价单);
    • 保存与物业、社区的沟通记录(微信、录音等)。
  2. 协商解决:

    • 通过物业、社区组织调解,促成楼上业主维修并赔偿;
    • 若协商无果,可向警方报案(如涉及故意损坏财物)。
  3. 诉讼路径:

    • 将楼上业主(或开发商,若房屋质量问题)和物业列为共同被告;
    • 法院会根据漏水原因、物业履职情况划分责任比例(如物业未履职导致损失扩大,可能承担10%-30%责任)。

四、关键法律依据

  1. 《民法典》第九百四十二条:
    物业需维护物业服务区域内的基本秩序,保护业主财产安全。未履行义务导致损失的,需承担责任。

  2. 《民法典》第一千一百六十五条:
    行为人因过错侵害他人民事权益的,应承担侵权责任。楼上业主因过错导致漏水的,需赔偿。

  3. 《物业管理条例》第三十五条:
    物业未履行合同约定导致业主人身、财产受损的,应依法承担责任。

总结:物业和社区的责任需结合漏水原因、部位及履职情况判断。若物业未履行公共设施维护、协调或应急义务,可要求其出具相关记录作为追责依据;社区可协助出具调解证明。建议优先取证、协商,协商无果时通过诉讼解决,并可同时追究楼上业主和物业的责任。如有进一步问题,可直接向我咨询。