小产权房协议的效力需分情况判断，不能一概而论。以下是对不同情况的具体分析：
同一集体经济组织成员间签订
- 效力认定：若协议内容合法，且不违背公序良俗，该协议书通常有效。因为同一集体成员内部对小产权房的流转，符合本集体利益且不损害他人权益。例如，同一村集体成员之间因居住需要而进行的房屋买卖，只要双方意思表示真实，且房屋不存在其他权属纠纷，该协议即具有法律效力。
本集体经济组织成员与非成员签订
- 效力认定：通常会被认定无效。因为小产权房基于集体土地建设，相关规定限制其向本集体以外成员流转，这种交易扰乱了集体土地管理秩序。例如，村集体成员将房屋出售给非本村集体成员，甚至出售给城镇居民，这样的协议往往因违反土地管理规定而无效。
售给城镇居民的协议
- 效力认定：无效。这违反了关于集体土地和农村住宅的管理规定。城镇居民购买小产权房，不仅无法办理合法的产权登记，还可能面临房屋被拆除、无法获得补偿等风险。因此，与城镇居民签订的小产权房买卖协议，通常会被认定为无效。
若小产权房协议无效，应如何处理：
- 财产返还：首先，双方应互相返还财产，即购房者返还房屋，出售者返还购房款。
- 损害赔偿：若因协议无效给一方造成损失，有过错的一方应承担损害赔偿责任。比如出售者故意隐瞒小产权房产权瑕疵致协议无效，要赔偿购房者损失，包括直接损失如房款利息等，还可能涉及可得利益损失。
- 协商与诉讼：双方可先尝试自行协商解决返还财产及赔偿事宜。若协商不成，可通过诉讼途径，向法院提起民事诉讼，由法院依据具体事实和证据，判定财产返还及赔偿责任的具体承担方式。
建议：
- 在签订小产权房协议前，务必了解清楚房屋的性质、权属情况以及相关法律法规的规定。
- 尽量避免与非本集体经济组织成员或城镇居民签订小产权房买卖协议，以降低法律风险。
- 若已签订小产权房协议且存在纠纷，建议及时咨询专业律师，以便更好地维护自身合法权益。
如有任何关于小产权房协议或其他法律问题的疑问，欢迎直接向我咨询。