商品房买卖合同纠纷不适用专属管辖，而是适用一般合同纠纷的管辖规定。以下从法律定义、专属管辖的适用范围、商品房买卖合同纠纷的管辖规则三个角度进行详细分析：
一、法律定义与专属管辖的适用范围
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，专属管辖是指法律规定某些特殊类型的案件必须由特定的法院管辖，排除其他法院的管辖以及当事人协议变更管辖的权利。其中，与不动产相关的专属管辖主要针对因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。这类纠纷通常涉及不动产的权属、使用、收益等直接权利，具有强烈的地域性和物权属性。
二、商品房买卖合同纠纷的性质
商品房买卖合同纠纷，本质上属于合同纠纷范畴。它主要围绕合同的履行、解除、违约责任等展开，涉及的是合同双方基于合同关系产生的权利义务争议。虽然商品房买卖合同涉及不动产（房屋），但纠纷的核心并非不动产的物权归属或使用，而是合同条款的履行和解释。因此，商品房买卖合同纠纷并不属于因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷，也就不适用专属管辖的规定。
三、商品房买卖合同纠纷的管辖规则
既然商品房买卖合同纠纷不适用专属管辖，那么其管辖应依据一般合同纠纷的管辖规定来确定。具体来说：
协议管辖：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖。这意味着，在商品房买卖合同中，双方当事人可以事先约定管辖法院，只要该约定不违反级别管辖和专属管辖的规定，就是有效的。
法定管辖：如果合同中没有约定管辖法院，或者约定的管辖法院违反了级别管辖和专属管辖的规定，那么应依据法定管辖来确定管辖法院。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。在商品房买卖合同中，合同履行地一般是房屋所在地。因此，在没有约定管辖法院的情况下，被告住所地或者房屋所在地的人民法院都有权管辖该纠纷。
法律建议与风险提示
明确约定管辖：为了避免管辖争议，建议在商品房买卖合同中明确约定管辖法院。这样可以在纠纷发生时，直接依据合同约定确定管辖法院，减少诉讼成本和时间。
注意管辖约定的合法性：在约定管辖法院时，必须确保该约定不违反级别管辖和专属管辖的规定。否则，该约定可能被认定为无效，导致管辖争议。
及时咨询专业律师：如果对商品房买卖合同的管辖问题存在疑问或争议，建议及时咨询专业律师。律师可以根据具体情况提供法律意见和解决方案，帮助当事人维护自身合法权益。
综上所述，商品房买卖合同纠纷不适用专属管辖，而是适用一般合同纠纷的管辖规定。在签订商品房买卖合同时，双方当事人应明确约定管辖法院或依据法定管辖规则确定管辖法院，以避免管辖争议和诉讼风险。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。