出售房产时，中介与买方签订的买卖合同通常是合法的，但需满足一定条件。以下从不同角度为您详细分析：
一、合同合法性的基本条件
主体适格：
- 中介需具备合法资质，即应在相关部门登记备案，取得合法经营资格，其从业人员也应具备相应从业资格。
- 买卖双方（即卖方和买方）需具备完全民事行为能力，能够独立进行民事活动并承担责任。
意思表示真实：
- 合同双方是在自愿、平等的基础上签订合同，不存在欺诈、胁迫等情形。这意味着合同内容应是双方真实意愿的体现，而非一方通过不正当手段迫使另一方接受。
内容合法：
- 合同内容需符合法律法规规定，不得违反强制性规定，不得损害国家、集体和他人合法权益。例如，合同中约定的房屋交易价格、佣金等条款应符合市场规则和法律规定，不得设置霸王条款或隐瞒房屋重要信息。
二、可能存在的非法情况
尽管在大多数情况下，中介与买方签订的买卖合同是合法的，但也存在一些可能导致合同无效或可撤销的非法情况：
中介无合法资质：
- 如果中介未取得相关资质却从事中介服务，其签订的合同可能因主体不适格而被认定无效。
合同内容违法：
- 如果合同条款存在显失公平、免除己方主要责任、加重对方责任、排除对方主要权利等问题，或者违反法律法规的强制性规定，这些条款可能被认定无效，甚至可能导致整个合同无效。
签约过程不合法：
- 如果签约过程中存在欺诈、胁迫等情形，或者合同并非双方真实意愿的体现，受损害方有权请求法院或仲裁机构撤销合同。
三、法律建议
审查中介资质：
- 在与中介签订买卖合同前，卖方和买方应仔细审查中介的资质，确保其具备合法经营资格和相应从业资格。
认真阅读合同条款：
- 双方应认真阅读合同条款，对于不明确或不合理的条款及时提出修改意见，避免合同存在隐藏风险或霸王条款。
保留相关证据：
- 在签约过程中，双方应保留好相关证据，如中介的资质证明、合同文本、沟通记录等，以备不时之需。
及时维权：
- 如果发现中介存在违法行为或合同内容存在违法条款，双方应及时向相关部门投诉或寻求法律援助，维护自身合法权益。
举例说明：假设卖方通过一家无资质的中介与买方签订了买卖合同，且合同中存在显失公平的条款（如佣金过高）。在这种情况下，卖方或买方均有权请求法院或仲裁机构撤销该合同，并要求中介承担相应的法律责任。
综上所述，出售房产时中介与买方签订的买卖合同通常是合法的，但需满足主体适格、意思表示真实、内容合法等基本条件。如果存在非法情况，合同可能无效或可撤销。因此，在签订合同前，双方应仔细审查中介资质和合同条款，确保自身权益得到保障。如果有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。