针对您提出的“租客跑了东西没搬，房东如何免责”的问题，这实际上涉及到房东在租客违约后如何合理维护自身权益，同时避免不必要的法律责任。以下是我为您提供的详细解答：
首先，我们需要明确的是，当租客违约不交租并“跑路”，且合同解除后仍未搬走物品时，房东并不能简单地“免责”。因为租客未搬走的物品仍然占用了房东的房屋，这在一定程度上构成了对房东房屋使用权的侵害。不过，房东可以通过合法途径来维护自己的权益，并尽量减少损失。
一、房东的合法权利
主张房屋占用费：
- 根据相关法律法规，当租客违约导致合同解除后，若租客未及时腾退屋内物品，房东有权主张房屋占用费。这是房东因租客违约行为而遭受的直接经济损失，租客应当予以赔偿。
- 但需要注意的是，房屋占用费的计算时间并非可以无限延长。房东作为守约方，仍然负有防止损失扩大的减损义务。如果房东长期不收回租赁房屋并主张高额占有使用费，而未采取任何明显的防止损失扩大的措施，那么对其未履行减损义务所致的损失，法院可能不予支持。
收回房屋并清空物品：
- 在合同解除后，房东有权收回房屋，并可以要求租客搬走所有物品。如果租客拒绝搬走，房东可以通过法律途径（如起诉）来强制执行。
- 在实际操作中，房东应当注意保留相关证据（如合同、解除通知、沟通记录等），以便在需要时证明自己的权益。
二、房东的免责建议
虽然房东不能完全“免责”，但可以通过以下方式来减少自己的法律责任和风险：
及时沟通并发出解除通知：
- 当发现租客违约时，房东应当及时与租客沟通，并发出明确的解除通知。通知中应当载明解除合同的原因、时间以及租客应当承担的责任（如支付欠租、滞纳金和房屋占用费等）。
采取合理措施防止损失扩大：
- 房东在收回房屋后，应当尽快清空租客遗留的物品，以便将房屋重新出租或用于其他用途。如果房东因故无法立即清空物品，应当采取合理措施（如妥善保管、通知租客限期搬走等）来防止损失扩大。
谨慎选择合作伙伴：
- 在签订租赁合同前，房东应当充分了解承租人的信用状况和履约能力。可以通过查询承租人的征信记录、与之前的房东或租客沟通等方式来获取相关信息。谨慎选择合作伙伴可以降低租客违约的风险。
三、法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百九十一条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。”这一条款明确了房东在租客违约后的减损义务。
综上所述，当租客跑了东西没搬时，房东并不能简单地“免责”。但房东可以通过主张房屋占用费、收回房屋并清空物品等合法途径来维护自己的权益，并采取合理措施防止损失扩大。同时，房东在签订租赁合同前应当谨慎选择合作伙伴，以降低租客违约的风险。