物业服务合同能适用小额诉讼程序审理。以下是对这一问题的详细解析：

1. 小额诉讼程序概述：

   • 小额诉讼程序是《民事诉讼法》规定的一种特别简易的诉讼程序，旨在快速、高效地解决标的额较小、事实清楚、权利义务关系明确的简单民事案件。
   • 该程序简化了传统诉讼流程，实行一审终审，大大提高了审判效率。

2. 物业合同纠纷与小额诉讼程序的契合性：

   • 物业合同纠纷往往涉及具体的物业服务行为、费用支付等明确事实，易于查明。
   • 物业服务合同明确了双方的权利与义务，纠纷产生时，责任归属相对清晰。
   • 多数物业合同纠纷围绕物业费支付、服务质量等问题展开，争议焦点集中，金额相对较小。

3. 物业合同纠纷适用小额诉讼程序的具体条件：

   • 标的额要求：根据法律规定及最新司法解释，物业合同纠纷适用小额诉讼程序的标的额一般为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之五十以下（部分地方可能有所调整，如有的地方为百分之三十以下）。同时，对于标的额在上述标准以上但在一定倍数以下的案件，当事人双方也可以约定适用小额诉讼程序。
   • 案件性质：必须是事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的物业合同纠纷。

4. 如何在实践中利用小额诉讼程序快速解决物业合同纠纷：

   • 审查拖欠物业费的法律事实关系是否明确：物业服务费追索案件在考虑是否适用小额诉讼程序时，应审查业主交费是否有物业服务合同作为收费依据，该收费依据是否清晰明了。在前期物业服务阶段，是否有建设单位与其选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同；在业主大会成立之后，是否有业主委员会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同。物业服务合同中对物业服务费收费标准及滞纳金是否有明确的约定，业主欠费的具体时段和欠费的具体数额。如果上述资料齐备，则属于事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的案件，可考虑适用小额诉讼程序来解决。
   • 对物业费的数额进行梳理归类：物业企业在梳理业主拖欠物业费时，要掌握当地小额诉讼程序的标的额标准，及时进行诉讼，以免超出该标准而致无法适用该程序。在发现业主不按时缴纳物业服务费时，应当积极与业主取得联系，了解业主不按时缴费的原因，做好沟通工作尽可能避免矛盾的产生。每季度或每半年向欠费业主发出一次催费通知并留取书面证据。在催收无果的情况下，应尽快起诉解决。

5. 不适用小额诉讼程序的情形：

   • 涉及人身关系、财产确权的案件；
   • 涉外案件；
   • 需要评估、鉴定或对诉前评估、鉴定结果有异议的案件；
   • 一方当事人下落不明的案件；
   • 当事人提出反诉的案件；
   • 其他不宜适用小额诉讼程序的案件。

综上所述，物业服务合同在符合一定条件下是可以适用小额诉讼程序审理的。如果您有关于物业服务合同纠纷或其他法律问题的疑问，可以直接向我咨询，我会为您提供专业的法律解答。