物业合同一般是由业主委员会和物业公司签订的。下面我将从几个方面详细解释这一问题：

1. 合同签订主体：

   • 根据《物业管理条例》第三十四条的规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。这意味着，在大多数情况下，物业合同是由业主委员会作为业主的代表，与物业公司进行签订。

2. 合同内容：

   • 物业服务合同通常会对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行明确约定。这些条款确保了物业服务的规范性和双方权益的保障。

3. 特殊情况下的合同签订：

   • 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可能会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并签订前期物业服务合同。然而，这份前期合同在业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同生效时即会终止。
   • 若小区尚未成立业主委员会，物业可能会与建设单位签订合同；但一旦业主委员会成立，就应由业主委员会代表业主与物业签订合同。

综上所述，物业合同主要是由业主委员会和物业公司签订的，这是基于《物业管理条例》的明确规定以及物业服务合同的性质和目的。如果您在物业合同签订或执行过程中遇到任何问题，欢迎随时向我咨询，我会为您提供专业的法律帮助。