结论前置：集体土地房屋外村人买卖通常是不合法的，因为违反了我国土地管理法律、法规的相关规定。但在某些特定情形下，如继承房屋附带获得宅基地使用权或因司法处置，并经过本集体经济组织同意及办理相关手续后，可能存在合法性。

一、法律限制与常规情况

根据我国《土地管理法》等相关法律法规，农村宅基地的所有权归农村集体所有，村民仅享有使用权。这种使用权具有严格的身份属性和地域限制，通常只能在本集体经济组织内部成员之间流转。外村人不属于本集体经济组织成员，因此，外村人与本村村民之间进行的宅基地房屋买卖行为，在很多情况下会被认定无效。

二、可能合法的特殊情形

尽管一般情况下集体土地房屋不能卖给外村人，但存在以下两种可能合法的特殊情形：

1. “地随房走”且经集体同意：若外村人通过合法途径继承了本集体成员在农村的房屋，根据“地随房走”的原则，在房屋存续期间，外村人可暂时使用该房屋所占的宅基地。这并非宅基地的买卖，而是基于继承房屋附带获得了宅基地的使用权益。此情况下，需确保继承行为合法，并经过本集体经济组织的同意。

2. 因司法处置：在司法拍卖等执行程序中，如果本集体成员的房屋及宅基地使用权被依法拍卖给外村人，并且经过了本集体经济组织的同意，同时办理了相关的变更登记手续，这种转让可能在一定程度上具备合法性。然而，这种情况必须严格遵循司法程序和相关法律规定。

三、买卖外村集体土地房屋的风险

将集体土地房屋卖给外村人存在以下风险：

• 合同无效：直接卖给外村人的宅基地房屋买卖合同很可能被认定为无效合同。一旦合同无效，卖方需返还购房款，买方则需返还宅基地及地上房屋，这将给双方带来严重的经济损失和法律纠纷。
• 无法办理产权登记：外村人购买宅基地房屋后，由于不符合法律规定，无法办理合法的产权登记手续。因此，其对房屋和宅基地的权益无法得到法律的有效保障。在面临拆迁、征收等情况时，可能无法获得相应的补偿。

四、建议与总结

综上所述，集体土地房屋外村人买卖通常是不合法的，这是为了维护土地管理的法律秩序和保障本集体经济组织成员的权益。如有宅基地房屋转让需求，应在本村集体经济组织内部进行，并符合相关条件和程序。对于任何涉及宅基地房屋的法律问题或疑问，建议直接向我咨询以获取准确的法律意见和帮助。