在改造时，需要注意的法律审批问题主要涉及土地规划、使用权限、建设许可等方面，具体可根据改造项目的性质和地点（如城市老旧小区或农村地区）有所不同。以下是一些关键的法律审批问题及注意事项：
城市老旧小区改造
土地与房屋权属清晰：
- 纳入老旧小区改造拆除重建范围的，应确保土地、房屋权利清晰、合法、无争议，原则上需已办理不动产登记。
规划统筹与审批：
- 改造项目需符合市县国土空间总体规划，并按需加快编制城市更新相关详细规划。
- 涉及新增建设用地、改变土地用途或新增计容建筑面积等改变规划条件的，应履行法定审批程序。
- 不得以专项规划、城市设计方案等替代法定规划作为规划许可依据。
政策支持与激励：
- 鼓励土地混合使用和存量建筑空间功能转换，但需符合规划、确保安全、保障公共利益。
- 零星用地优先用于增加公共空间、公共服务设施，如涉及规划调整，应简化程序办理。
审批流程与优化：
- 鼓励优化规划许可办理程序和分类管控规则，依托国土空间基础信息平台简化工作程序。
- 特定配套服务设施（如充电桩）和基础设施更新改造可能无需办理规划许可手续。
不动产登记：
- 改造完成后，需凭借合法的规划、土地供应和建设手续，以及地价款补缴单据等，及时办理不动产登记。
农村地区建房建厂、翻新翻建
土地用途管制：
- 严格遵守耕地保护政策，不得占用永久基本农田进行非农建设。
- 村民建住宅需符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划。
审批流程：
- 村民建住宅需向村集体经济组织或村民小组、村民委员会提出申请，经审查、公示后报乡镇人民政府审批。
- 涉及占用农用地的，还需依法办理农用地转用批准手续。
证件取得：
- 农村村民建住宅应取得《宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》。
设施农业用地：
- 种植业和养殖业用地需符合设施农业用地规定，不得占用永久基本农田进行特定活动（如种植苗木、草皮等）。
建厂选址与用地：
- 选址时需避免占用生态红线、永久基本农田等国家重点保护区域。
- 建厂需按规定办理用地手续，不得擅自将农用地改为建设用地。
综上所述，改造时需注意的法律审批问题涉及多个方面，包括土地权属、规划审批、政策支持、不动产登记等。在具体操作中，应咨询当地自然资源部门或相关部门，确保改造项目符合法律法规要求。