工业项目用地并不一定要求必须是工业用地，但使用非工业用地可能会涉及改变土地用途，需要履行相关审批手续并可能面临法律责任。

一. 工业项目用地的性质

1. 工业用地是首选：通常情况下，工业项目用地应当选择工业用地，这是最为合规且避免后续法律风险的方式。工业用地是专门用于工业生产的土地，其土地使用权限、配套设施等都符合工业生产的需求。
2. 非工业用地的使用限制：如果工业项目选择使用非工业用地，如商业用地、住宅用地等，那么可能会涉及改变土地用途的问题。根据《土地管理法》等相关法律法规，改变土地用途需要履行严格的审批手续，并可能面临罚款、责令恢复原状等法律责任。

二. 改变土地用途的法律后果

1. 审批与罚款：未经批准擅自改变土地用途的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。情节严重的，还可能面临更严厉的行政处罚。
2. 恢复原状：如果无法获得改变土地用途的批准，那么可能需要将土地恢复原状，这将会给工业项目带来不必要的损失和麻烦。

三. 我的建议

• 合规使用土地：为了避免后续的法律风险和不必要的损失，我建议工业项目在选址时应当优先考虑工业用地。
• 咨询相关部门：如果确实需要使用非工业用地进行工业生产，那么应当事先咨询当地自然资源主管部门，了解相关政策和审批流程，并严格按照规定办理审批手续。

综上所述，工业项目用地并不一定要求必须是工业用地，但使用非工业用地需要谨慎并履行相关审批手续。如有进一步需要，您可以继续咨询我。