不动产发票与增值税发票在性质、使用以及管理上存在显著的差异，尤其是在“营改增”（营业税改征增值税）政策实施前后，两者的区别更为明显。
“营改增”之前
- 不动产发票：在2016年5月1日全面推开“营改增”试点之前，不动产交易需要缴纳的是营业税。此时，使用的是由地税部门监制并开具的不动产发票。这种发票专门用于销售房屋、建筑物等不动产相关业务，并与增值税无关。
“营改增”之后
- 增值税发票：自2016年5月1日起，我国全面实施“营改增”政策，不动产销售被纳入增值税的征税范围。因此，销售不动产时，原有的不动产发票被增值税发票所取代。这包括两种类型：增值税专用发票（主要用于企业间的交易，可以进行进项税额的抵扣）和增值税普通发票（主要用于个人消费者）。
性质与使用范围
- 不动产发票：这是地方税务局监制并管理使用的发票，主要用于房地产的交易、租赁等不动产相关的经济业务。
- 增值税发票：这是由国税部门管理并用于商品和服务交易的发票。它体现了商品或服务在流转过程中产生的增值额，并作为计税的依据。增值税发票的应用范围更为广泛，涉及各个行业的商品和服务交易。
管理要求
- 不动产发票：在开具时，需要详细注明不动产的地址、面积、成交价格等信息，并按照相关规定进行申报和缴税。其管理和使用需遵循地方税务局的具体规定。
- 增值税发票：其开具和管理相对更为规范化和标准化，必须严格按照国家税务总局的相关规定执行。从发票的领购、开具、保管到缴销，都有严格的要求。
综上所述，不动产发票在“营改增”之前并不属于增值税发票的范畴，但在“营改增”之后，销售不动产则统一使用增值税发票。因此，在实际应用中，应根据具体的经济业务类型和税收法规要求来选择合适的发票类型，并确保其合法性和合规性。