个人转让商业住房时，个税的计算是一个核心关注点。以下是对此问题的详细解答：

一、个税计算的基本规定

个人转让商业住房取得的所得，属于“财产转让所得”项目，应缴纳个人所得税。根据《全国人民代表大会常务委员会关于修改<中华人民共和国个人所得税法>的决定》，个人所得税税率为20%。应纳税所得额的计算方式为：转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额。

二、应纳税所得额的具体计算

1. 收入额：指转让商业住房所取得的全部价款和价外费用。

2. 财产原值：

   • 对于购置的商业住房，原值包括购置时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
   • 对于自建的商业住房，原值包括实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。

3. 合理费用：包括转让过程中实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金，以及按规定实际支付的住房装修费用、手续费、公证费等费用。

三、核定征收情形

若纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关将依据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税。具体核定征收率可能因地区而异，例如南宁市税务局发布的公告中，个人转让商铺或其他房产的个税核定征收率为2%。

四、特殊政策

• 满五唯一情形：个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。但这一政策通常适用于住宅，对于商业住房可能不适用，具体需根据当地税务政策确定。

五、计算示例

假设某人转让一套商业住房，取得收入100万元，该房屋原值为80万元（包括购房款和相关税费），转让过程中缴纳税金2万元，合理费用1万元。那么应纳税所得额 = 100 - 80 - 2 - 1 = 17万元，应缴个人所得税 = 17 * 20% = 3.4万元。

综上所述，个人转让商业住房时个税的计算涉及多个因素，包括收入额、财产原值、合理费用以及可能的核定征收情形。在实际操作中，建议咨询当地税务机关或专业税务顾问以获取准确的税务处理建议。