卖房个人所得税的税率并不是固定的1%或20%，而是根据具体情况来确定。以下是详细的解释：

一、税率确定原则

1. 全额的1%征收：

   • 当卖家无法提供房屋原值凭证或不能正确计算房屋原值和应纳税额时，税务机关将按照住房转让收入的1%核定征收个人所得税。这种方式不依赖于房屋的原始购买成本或其他相关费用，操作相对简便。
   • 计算公式为：应纳个人所得税税额 = 住房转让收入 × 1%。

2. 差额的20%征收：

   • 若卖家能提供房屋原值凭证，并正确计算房屋原值、合理费用及应纳税额，则个人所得税将按照“财产转让所得”项目征收，税率为20%。
   • 计算公式为：应纳个人所得税税额 = (住房转让收入 - 房屋原值 - 转让过程中缴纳的税金 - 合理费用) × 20%。其中，房屋原值包括购置时的实际支付房价款及相关税费，转让税金包括城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等实际缴纳税金，合理费用则涵盖装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等实际支出。

二、特殊免税情况

• 如果房产满足“满五年且为家庭唯一住房”的条件，可以免征个人所得税。这是一项重要的税收优惠政策，旨在减轻家庭负担。

三、实际操作建议

• 鉴于卖房个人所得税计算的复杂性及地区政策的差异性，建议在进行房产交易前咨询当地税务部门或专业律师，以明确具体的税收政策并确保税额计算的准确性。
• 了解并利用好相关政策优惠，如“满五唯一”免税政策，能有效降低税负。

综上所述，卖房个人所得税的税率是根据具体情况来确定的，可能是1%也可能是20%，或者根据当地税务部门的规定在1%-3%的幅度内确定。因此，在进行房产交易时，务必咨询当地税务部门或专业律师以获取准确的税务信息和筹划建议。