小产权房是一个在社会实践中形成的通俗称谓，它并非法律术语。所谓的小产权房，指的是在农村集体土地上建设的房屋，这类房屋未办理相关证件，也未缴纳土地出让金等费用。其“产权证”并非由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，因此也被称为“乡产权房”。

小产权房具有以下几个显著特征：

1. 用地性质非法：这些房屋建设在集体土地上，土地未经国家征收转化为国有土地，因此不具备房地产开发条件。
2. 产权无法律效力：由于小产权房缺乏国家颁发的不动产权证书，其产权不受法律有效保护。购房者在买卖时无法办理合法的产权过户手续，权益难以得到保障。
3. 开发建设违规：小产权房的开发往往绕过规划、审批程序，缺乏质量监管，因此房屋质量和配套设施难以保障。

购买小产权房存在诸多风险：

1. 法律风险：小产权房违反土地管理法律法规，一旦遭遇国家征地等情况，购房者可能面临房屋被拆除且无法获得合理补偿的风险。同时，购房合同未在国土房管局备案，合法权益难以得到法律认可和保护。
2. 交易风险：由于小产权房无法上市交易，不能办理过户手续，因此购房者在转让房屋时会面临重重限制，可能导致交易无法实现或交易行为不受法律保护。
3. 质量与配套隐患：由于开发缺乏正规设计、施工和监理，小产权房的质量堪忧。此外，周边配套设施如水电、燃气、物业管理等可能不完善，严重影响居住体验和生活质量。

因此，购房者在面对小产权房时，应充分了解其风险和后果，谨慎决策。建议购房者选择合法合规的商品房进行购买，以保障自己的合法权益。如果您对购房有任何疑问或需要进一步的建议，请随时咨询我们。