法拍房被设定20年的租赁期限，其合法性需结合具体情况判断，但通常存在较大法律风险与不合理性。以下从不同角度详细分析：
1. 租赁期限的法定限制
根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”
结论：若法拍房的租赁合同直接约定20年期限，虽未超过法定上限，但需警惕以下风险：
- 合同真实性：需核实租赁合同是否真实存在、签订时间是否早于房屋被查封/抵押（若租赁关系设立于查封/抵押后，可能不具有对抗效力）；
- 租金支付方式：若租金已一次性支付20年，可能涉及以租赁形式掩盖非法目的（如逃避债务），此类合同可能被认定无效；
- 续租条款：若合同约定“20年期满后自动续租”，则超过20年的部分无效，买受人可主张解除续租约定。
2. 法拍房中租赁关系的特殊性
法拍房的租赁关系需遵循“买卖不破租赁”原则（《民法典》第七百二十五条），即房屋所有权变动不影响租赁合同效力。但这一原则的适用需满足以下条件：
- 租赁合同成立且有效：合同需符合《民法典》关于租赁合同的形式与实质要件（如书面形式、租金合理等）；
- 租赁关系设立于查封/抵押之前：若租赁关系设立于房屋被查封或抵押之后，买受人可主张租赁关系不具有对抗效力，要求承租人腾退房屋。
结论：若20年租赁合同设立于房屋被查封/抵押之后，或存在恶意串通损害买受人利益的情况，买受人可通过法律程序主张合同无效或解除租赁关系。
3. 实务中的操作建议
- 核查租赁合同真实性：要求法院或原房主提供租赁合同原件，核实签订时间、租金支付记录等；
- 调查租赁关系设立时间：通过不动产登记中心查询房屋查封/抵押时间，确认租赁关系是否优先于执行程序；
- 协商解除租赁：若租赁关系合法但期限过长，可尝试与承租人协商提前解除合同（如支付违约金）；
- 提起诉讼：若存在合同无效情形（如恶意串通、以租抵债等），可向法院起诉要求确认租赁合同无效或解除租赁关系。
4. 风险提示
- 长期租赁可能降低房屋价值：20年租赁期限会显著影响房屋的市场流通性，买受人需谨慎评估投资回报；
- 执行程序中的优先权：若房屋存在抵押权，抵押权人可能主张优先受偿，租赁关系可能因执行程序被终止；
- 承租人权益保护：若租赁关系合法有效，买受人需尊重承租人权益，强行腾退可能面临法律责任。
总结：法拍房被设定20年租赁期限的合法性需结合合同真实性、设立时间、租金支付方式等因素综合判断。若您遇到此类问题，建议提供具体合同条款、房屋查封/抵押时间等材料，以便进一步分析法律风险并制定应对策略。