不动产抵押确实以登记为生效要件。这一规定主要基于《中华人民共和国民法典》的相关条款，特别是第四百零二条，它明确指出：“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”以下是对这一问题的详细解释：

一、不动产抵押登记的法律依据

不动产抵押登记的法律依据主要来源于《中华人民共和国民法典》的相关规定。该法典明确规定了不动产抵押权设立的法定方式——登记，即不动产抵押权的生效以完成登记为必要条件。这一规定确保了抵押权的设立符合法律规定的要件，从而保障了交易的安全与稳定。

二、不动产抵押登记的实质要件

1. 主体适格：抵押人必须是具有完全民事行为能力的自然人或合法存续的法人、其他组织，且对抵押物享有合法的处分权。抵押权人则可以是任何具备民事权利能力和行为能力的自然人、法人或其他组织。
2. 意思表示真实：抵押合同必须是双方真实意思的表示，不存在欺诈、胁迫等情形。这意味着抵押人和抵押权人在签订抵押合同时，必须基于自愿和平等的原则，充分表达自己的意愿。
3. 抵押物合法且可抵押：抵押物必须是法律允许抵押的不动产，如房屋、土地使用权等。同时，抵押物不存在权属争议，未被查封、扣押或监管，这是确保抵押权能够顺利实现的基础。
4. 不违反法律法规强制性规定及公序良俗：抵押行为不得违反国家法律法规的强制性规定，也不得违背社会公共利益和善良风俗。例如，不能通过抵押行为逃避债务或损害他人合法权益。

三、不动产抵押登记的形式要件

1. 签订书面抵押合同：抵押人与抵押权人需签订书面的抵押合同，明确约定抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或使用权归属等内容。这是确保双方权利义务清晰、避免纠纷的重要依据。
2. 办理抵押登记手续：抵押合同签订后，双方需共同前往不动产登记机构申请办理抵押登记。登记机构会对申请材料进行审查，确认无误后进行登记，并颁发不动产登记证明。抵押登记完成后，抵押权方正式设立，具有对抗第三人的效力。

四、不动产抵押登记的法律后果

1. 抵押权设立：只有完成了不动产抵押登记程序，抵押权才能在法律上正式成立。这意味着，债权人只有在抵押权依法设立后，才享有对抵押物的优先受偿权。
2. 对抗第三人：抵押登记完成后，抵押权具有对抗第三人的效力。如果抵押人在抵押期间擅自处分抵押物，抵押权人有权优先受偿。
3. 未登记的后果：如果未办理抵押登记，那么抵押权将未设立，债权人在债务人无法履行债务时，将无法就该房产主张优先受偿，从而可能面临较大的债权实现风险。

五、实际案例说明

以房产抵押为例，假设甲将房产抵押给乙用于借款。如果甲和乙仅签订了抵押合同，但未办理房产抵押登记手续，那么乙对该房产的抵押权将未设立。在甲无法履行债务时，乙将无法就该房产主张优先受偿权，其债权可能面临无法实现的风险。相反，如果甲和乙在签订抵押合同后，及时办理了房产抵押登记手续，那么乙的抵押权将依法设立，并在甲无法履行债务时享有对该房产的优先受偿权。

总结与建议：

不动产抵押以登记为生效要件，这是确保抵押权有效设立、保障债权人权益的关键步骤。在进行不动产抵押时，务必牢记并遵守法律规定，及时到不动产登记机构办理抵押登记手续。同时，也要重视抵押合同的签订和履行，以确保在发生纠纷时有法可依、有据可查。如果您在不动产抵押方面遇到任何法律问题或需要进一步的法律建议，请随时向我咨询。