关于不入住时物业费的收取问题，这确实是一个涉及法律条款和地方政策规定的复杂议题。以下是我为您详细梳理的解答：
一、物业费收取的基本原则
合同约定优先： 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，物业服务合同是业主与物业公司之间约定服务内容、标准的法律文件。若合同中明确规定了空置房（即未入住的房屋）物业费的减免比例或条件，如打7折或享受其他优惠，那么业主应按照合同约定来缴纳物业费。
地方政策补充： 部分省市通过地方性法规对空置房物业费作出了特殊规定。例如，江苏省规定空置超过6个月的住宅，物业费可按不低于70%的标准缴纳；湖南省则规定已办理交付手续但未使用的物业，物业费按90%缴纳。这些具体规定可能因地区而异，因此业主需要了解并遵循当地的相关政策。
二、空置房的认定与减免政策
空置房认定： 空置房通常需满足连续空置6个月以上（以水电燃气用量为关键依据，如每月用电量≤5度），且房屋未装修或未投入使用。同时，业主需要完成报备手续，向物业或社区提交空置声明、房屋钥匙托管证明等材料。
减免政策： 如前所述，部分城市对于空置房物业费有减免政策，减免幅度一般在10%-30%左右。但具体减免比例和条件由各地自行规定，因此业主在申请减免前需要详细了解当地政策。
三、特殊情况下的物业费处理
服务质量不达标： 若物业公司提供的服务质量不达标，如财务不透明、拒绝公示公共收益收支明细等，业主可凭相关证据申请费用减免或拒缴。但需要注意的是，业主在拒缴前应确保有充分的证据支持其主张，并遵循法律程序进行维权。
五类“红线”情形： 在特定情况下，业主可完全拒缴物业费。这些情形包括开发商延期交房、未签订物业服务合同、物业擅自增加收费项目、物业挪用公共收益等。若业主遇到这些情况，应及时向相关部门投诉或寻求法律援助。
四、法律责任与后果
逾期不交纳的后果： 业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳。逾期仍不交纳的，物业服务企业有权向人民法院起诉。一旦法院判决业主败诉，业主不仅需要补交物业费，还可能面临滞纳金甚至信用惩戒。
物业公司的权利： 物业公司有权通过法律途径追讨欠费，确保物业服务的正常进行。因此，业主应按时足额交纳物业费，以维护良好的物业服务秩序。
总结与建议：
房屋不住时，业主仍需按物业服务合同约定缴纳物业费。但根据当地政策和物业服务合同的具体条款，业主可能有机会申请空置房物业费减免。在申请减免前，业主应详细了解当地政策和合同条款，并准备好相关证明材料。同时，业主应关注物业服务质量，若发现服务质量不达标或存在特定“红线”情形，应及时与物业公司沟通或寻求法律援助。最后，业主应按时足额交纳物业费，以维护良好的物业服务秩序和自身合法权益。