屋里漏水是否归物业管，这主要取决于漏水的具体位置和原因。以下是从不同角度对这一问题的详细分析：

一、物业有责任的情况

1. 公共区域漏水：

   • 如果漏水发生在建筑物的公共区域，如楼道、楼顶、外墙、公共下水管道等，这些区域属于小区公共设施，物业有责任进行日常维护和管理。因此，若这些区域发生漏水，物业应负责检查、维修，并承担相应费用。例如，小区屋顶因年久失修导致漏水，影响居民生活，物业应安排检查和维修，费用可从公共维修基金中支出（在符合使用条件的情况下）。

2. 物业管理不当导致的漏水：

   • 若漏水是由于物业管理不当或疏于维护造成的，如未能及时修理破损管道、未定期检查防水设施等，物业应承担相应的责任，并负责维修及赔偿损失。

3. 保修期外的公共区域非人为损坏漏水：

   • 对于保修期外且非人为损坏的公共区域漏水，物业通常会使用业主缴纳的公共维修基金进行维修，费用由所有业主共同承担。

二、物业无责任的情况

1. 房屋质量问题导致的漏水：

   • 在房屋的质保期内（一般屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏质保期为5年），若因建筑施工质量问题导致业主专有部分漏水，应由开发商负责维修。物业在此情况下应协助业主联系开发商进行维修事宜。超过质保期后，业主需自行承担维修费用，但可申请使用住宅专项维修资金（如果符合相关申请条件）。

2. 业主自身原因导致的漏水：

   • 若漏水是由于业主自身使用不当（如私自改造水管、破坏防水层等）或人为造成的，责任应由业主自行承担。物业虽不直接负责维修，但应提供必要的协助和管理，如协调邻里关系等。例如，业主装修时擅自改动卫生间防水结构导致漏水，需自行解决并承担费用。

3. 相邻业主原因导致的漏水：

   • 如楼上业主卫生间防水损坏导致楼下业主天花板漏水，责任应由造成漏水的楼上业主承担。物业可从中协调双方沟通，促使问题解决，但不承担主要维修责任。依据《中华人民共和国民法典》第二百九十六条，不动产权利人因用水、排水等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。

三、特殊情况处理与争议解决

• 在责任不明确或有争议的情况下，建议业主和物业通过协商、调解或法律途径解决纠纷。业主可以向当地居委会、房管部门投诉或寻求法律援助，以确保自身权益得到妥善保护。

四、处理建议

1. 检查漏水原因与位置：

   • 首先明确漏水原因和位置，这是确定责任归属的关键。

2. 及时通知物业：

   • 发现漏水问题后，应及时通知物业，以便尽快协商处理方案。

3. 查阅物业服务合同：

   • 双方对责任划分有争议时，可查阅物业服务合同或咨询专业法律人士（如我）以寻求帮助。

总结来说，屋里漏水是否归物业管，需根据漏水发生的具体位置及原因来判断。公共区域漏水一般由物业负责，业主专有部分漏水则需根据房屋质量、质保期及业主使用情况等因素来确定责任主体。相邻业主导致的漏水问题，应由相邻业主承担维修责任。在处理此类问题时，建议业主保持冷静，查明漏水原因，并根据相关法律法规和物业服务合同与物业或开发商协商解决。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。