结论：在特定情况下，买卖双方可以约定排除“买卖不破租赁”原则的适用，但此约定必须严格遵守法律法规，确保内容真实、合法、有效，且不违背公序良俗。

法律依据与原理

“买卖不破租赁”原则源于《中华人民共和国民法典》第七百二十五条，该条款明确规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这一原则的核心目的在于保护承租人在租赁期间的稳定使用权，确保其不会因租赁物的所有权变动而受到影响。

同时，民法也尊重民事主体的意思自治原则。这意味着，出租人与承租人在签订租赁合同时，有权根据自己的真实意愿设立、变更或终止民事法律关系。因此，在特定情况下，双方可以通过明确的约定，在满足法律要求的前提下，有效排除“买卖不破租赁”原则的适用。

约定的有效性条件

要使排除“买卖不破租赁”的约定有效，必须满足以下条件：

1. 双方真实意思表示：约定必须是出租人与承租人双方自愿、真实的意思表示，不存在欺诈、胁迫等违法情形。
2. 不违反法律、行政法规的强制性规定：约定内容不得违反国家法律、行政法规的强制性规定，否则将被视为无效。例如，涉及特殊公共利益的租赁物，如廉租房、公租房等，其租赁关系不仅基于当事人之间的意思自治，还涉及到保障低收入群体居住权益等公共政策目标，因此在此类情况下约定排除“买卖不破租赁”原则可能无效。
3. 不违背公序良俗：约定内容必须符合社会公共秩序和善良风俗，不能损害社会公共利益或他人合法权益。

实践应用与注意事项

1. 明确约定内容：双方在签订租赁合同时，应明确约定排除“买卖不破租赁”原则的具体条款，确保内容清晰、具体，避免产生歧义。
2. 了解法律限制：在签订相关合同时，当事人应仔细了解当地法律的具体规定，特别是关于“买卖不破租赁”原则的排除是否受到限制或禁止。
3. 保护承租人权益：在排除“买卖不破租赁”原则时，应特别注意保护承租人的合法权益。如果约定内容损害了承租人的利益，可能引发法律纠纷，甚至导致合同无效。

举例说明

例如，甲将自己的房屋出租给乙，并在租赁合同中明确约定：“若在租赁期间内该房屋发生所有权转移，本租赁合同对新的所有权人不具有约束力，乙应在合理期限内搬离房屋”。这一约定在符合法律规定的前提下是有效的。因此，当甲将房屋卖给丙后，丙有权根据合同约定要求乙在合理期限内搬离房屋，而不受“买卖不破租赁”原则的限制。

特殊情况下的考量

在涉及特殊公共利益的租赁情形中，如租赁物为学校、医院、政府机关等公共设施，或者租赁关系涉及到社会公共利益、弱势群体权益等，约定排除“买卖不破租赁”原则可能受到更严格的限制或禁止。在此类情况下，即使双方有约定排除，该约定也可能因损害公共利益和弱势群体权益而被认定为无效。

综上所述，虽然“买卖不破租赁”原则是法律上的一项重要规定，但出租人与承租人仍可以在满足法律要求的前提下通过合同约定来排除其适用。在实际操作中，当事人应谨慎处理相关问题，并确保约定内容合法有效。如有任何疑问或需要进一步的法律建议，请直接向我咨询。