在建工程抵押的最新规定主要围绕抵押物范围、抵押条件、抵押合同与登记、抵押人权利义务以及与其他权利的关系等方面展开，以下是对这些规定的详细解析：

一、抵押物范围及条件

1. 抵押物范围：

   • 在建工程抵押包括国有土地使用权及已投入在建工程的资产，如已完成的建筑物部分、建筑材料（如钢材、水泥）、设备等。随着工程推进，后续新增且符合抵押条件的部分也可能被视为抵押物的延续。但需注意，未足额缴纳出让金的土地使用权不能作为有效抵押物，且在建工程在抵押时尚未建造完成的后续部分，在抵押设定时不直接包含在抵押物范围内。

2. 抵押条件：

   • 建设项目需合法，具备《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。
   • 抵押人必须是合法主体，服刑人员不得作为抵押人。
   • 在建工程应达到一定的工程进度，一般要求完成投资总额的25%以上，并有明确的施工进度和竣工日期。

二、抵押合同与登记

1. 抵押合同内容：

   • 抵押合同必须载明《国有土地使用权证》等三证的编号、已交纳或需交纳的土地使用权出让金、已投入在建工程的工程款、施工进度及竣工日期、已完成的工作量和工程量等关键信息。

2. 抵押登记：

   • 抵押登记由县级以上地方人民政府规定的部门（通常是房地产管理部门或不动产登记机构）负责办理。
   • 申请材料包括登记申请书、身份证明、抵押合同、主债权合同、相关许可证等。
   • 只有办理了合法有效的抵押登记，抵押权才依法设立。未经登记，抵押权不成立，抵押人无法享有优先受偿权。

3. 抵押变更登记：

   • 当在建工程抵押权发生变更时，需提交相应的变更证明材料进行登记，以确保抵押权的连续性和有效性。

三、抵押人权利义务

1. 权利：

   • 抵押期间，抵押人有权继续对在建工程进行正常建设施工。
   • 在不影响抵押权实现的前提下，抵押人有权将在建工程转让，但需通知抵押权人并告知受让人抵押情况。

2. 义务：

   • 抵押人需妥善保管在建工程，确保安全和完整，防止价值减少。
   • 未经抵押权人同意，抵押人不得擅自改变在建工程的性质、用途或进行其他可能影响抵押物价值的行为。

四、与其他权利关系

1. 与建设工程价款优先受偿权关系：

   • 建设工程价款优先受偿权优于在建工程抵押权。即折价或拍卖、变卖后，先支付建设工程价款，剩余部分再由抵押权人优先受偿。这一规定保护了施工企业的合法权益，确保了工程款的优先支付。

2. 与商品房预售关系：

   • 已设定抵押的在建工程欲进行商品房预售，需取得抵押权人同意，并如实告知预购人抵押事实。预售所得款项应用于该在建工程建设或提前清偿抵押债务。这一规定防止了预售过程中可能出现的欺诈行为，保护了购房者的合法权益。

五、抵押目的、限制与实现

1. 目的：

   • 在建工程抵押的主要目的是取得继续建造工程资金，对抵押权人及资金用途无限制性规定。这为开发商提供了灵活的融资方式，促进了房地产市场的健康发展。

2. 限制：

   • 若在建工程为其他性质的债权担保，可能导致工程进度延缓甚至成为烂尾工程。因此，抵押权人在接受抵押时，应全面评估抵押物的价值、建设风险及市场变化，以降低自身风险。

3. 抵押权实现：

   • 当债务人不履行债务时，债权人有权依法对抵押财产折价、拍卖或变卖的价款优先受偿。但需遵循相关法律程序和规定，如通过诉讼或仲裁等方式确认债权债务关系，再依法进行抵押物的处置。

总结与建议：

在建工程抵押是一个涉及多方面法律规定的复杂过程。抵押人和抵押权人在实际操作中应严格遵守相关法律法规，确保抵押行为的合法性、有效性和安全性。对于抵押人而言，应确保建设项目合法、抵押物符合条件、抵押合同内容完整且真实；对于抵押权人而言，应全面评估抵押物的价值、建设风险及市场变化，并监督贷款资金的使用情况。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。