物业出租公共区域的行为，在未经业主同意的情况下，是不合法的。以下从多个角度为您详细分析：
一、法律依据与权利归属
法律依据：
- 根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，同时对专有部分以外的共有部分（即公共区域）享有共有和共同管理的权利。这意味着公共区域的所有权归全体业主所有，物业未经业主同意无权擅自处置。
- 《物业管理条例》第五十四条也明确规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，需征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意，并按规定办理手续。收益主要用于补充专项维修资金或按业主大会决定使用。
公共区域的权利归属：
- 公共区域，如电梯间、走廊、楼顶、小区空地等，其所有权归属于全体业主。这是基于业主购房时房价中已包含对公共区域的分摊成本。因此，对公共区域进行出租等经营行为所产生的收益也应归全体业主所有。物业仅受业主委托提供管理服务，并不拥有公共区域的所有权和处分权。
二、物业擅自出租的责任
若物业擅自出租公共区域，将承担以下责任：
民事责任：
- 返还收益：业主有权要求物业返还因擅自出租公共区域所获得的全部收益，这些收益应归全体业主共有。
- 赔偿损失：若物业的擅自出租行为导致公共区域损坏或影响业主正常生活，业主可要求物业进行赔偿。
行政责任：
- 根据相关法规，房地产行政主管部门可对违法物业进行行政处罚，包括责令限期改正、警告及罚款等。
三、合法利用公共区域的途径
若物业或业主希望对公共区域进行出租或其他形式的利用，必须遵循以下合法程序：
业主大会决策：
- 应由业主大会或业主委员会按照法定程序，就公共区域的利用事项进行讨论和表决。需满足专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
规范签订合同与收益分配：
- 在获得业主大会的明确同意后，应以业主委员会的名义与承租人签订正式的租赁合同。所得收益应归全体业主共有，并可用于补充专项维修资金或按照业主大会的决定进行使用。
四、实际建议
- 召开业主大会：如果发现物业擅自出租公共区域，业主可以召开业主大会讨论并作出决策，明确反对物业的擅自出租行为，并要求物业返还收益、赔偿损失。
- 向业主委员会反映：业主也可以向业主委员会反映情况，由业主委员会代表业主与物业协商或采取法律行动。
- 向相关部门投诉：业主还可以向房地产行政主管部门投诉举报，请求查处物业的违法行为。
- 提起诉讼：在必要时，业主可以向人民法院提起诉讼，通过法律途径解决纠纷。
总结来说，物业出租公共区域必须获得业主的同意，并遵循相关法律法规和管理规约的规定。否则，物业将承担民事责任和行政责任。业主应积极行使自己的监督权，维护小区的共同利益和自身权益。如果您在房产纠纷方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。