在建工程抵押的最新规定主要依据《中华人民共和国民法典》及相关司法解释，以下是对这些规定的全面解析：

1. 抵押物范围及条件：

   • 包含内容：在建工程抵押包括国有土地使用权及已投入在建工程的资产，如已完成的建筑物部分、建筑材料（如钢材、水泥）、设备等。随着工程推进，后续新增且符合抵押条件的部分也可能被视为抵押物的延续。
   • 不包含内容：未足额缴纳出让金的土地使用权不能作为有效抵押物。同时，在建工程在抵押时尚未建造完成的后续部分，在抵押设定时不直接包含在抵押物范围内。
   • 抵押条件与资格：建设项目需合法，具备《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。抵押人必须是合法主体，服刑人员不得作为抵押人。此外，在建工程应达到一定的工程进度，一般要求完成投资总额的25%以上。

2. 抵押合同与登记：

   • 抵押合同内容：必须载明《国有土地使用权证》等三证的编号、已交纳或需交纳的土地使用权出让金、已投入在建工程的工程款、施工进度及竣工日期、已完成的工作量和工程量。
   • 抵押登记：由县级以上地方人民政府规定的部门（通常是房地产管理部门或不动产登记机构）负责办理。申请材料包括登记申请书、身份证明、抵押合同、主债权合同、相关许可证等。只有办理了合法有效的抵押登记，抵押权才依法设立。未经登记，抵押权不成立，抵押人无法享有优先受偿权。
   • 抵押变更登记：当在建工程抵押权发生变更时，需提交相应的变更证明材料进行登记。

3. 抵押人权利义务：

   • 权利：抵押期间有权继续对在建工程进行正常建设施工。在不影响抵押权实现的前提下，有权将在建工程转让，但需通知抵押权人并告知受让人抵押情况。
   • 义务：妥善保管在建工程，确保安全和完整，防止价值减少。未经抵押权人同意，不得擅自改变在建工程的性质、用途或进行其他可能影响抵押物价值的行为。

4. 与其他权利关系：

   • 与建设工程价款优先受偿权关系：建设工程价款优先受偿权优于在建工程抵押权。即折价或拍卖、变卖后，先支付建设工程价款，剩余部分再由抵押权人优先受偿。
   • 与商品房预售关系：已设定抵押的在建工程欲进行商品房预售，需取得抵押权人同意，并如实告知预购人抵押事实。预售所得款项应用于该在建工程建设或提前清偿抵押债务。

5. 抵押目的、限制与实现：

   • 目的：取得继续建造工程资金，对抵押权人及资金用途无限制性规定。
   • 限制：若在建工程为其他性质的债权担保，可能导致工程进度延缓甚至成为烂尾工程。此外，抵押合同中不得约定流押条款，即债务到期未清偿时，抵押物直接归债权人所有，此类条款无效。
   • 抵押权实现：当债务人不履行债务时，债权人有权依法对抵押财产折价、拍卖或变卖的价款优先受偿。但需遵循相关法律程序和规定，如不动产登记机构对抵押登记有明确的材料要求等。

举例说明： 假设某开发商拥有一块国有土地使用权，并已在该土地上开始建设一栋商业大厦。为了筹集继续建造的资金，开发商决定将在建的商业大厦作为抵押物向银行贷款。在此情况下，开发商需确保已取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，并已投入一定比例的资金（如25%以上）用于工程建设。同时，开发商需与银行签订抵押合同，并办理抵押登记手续。若开发商未能按期还款，银行有权依法对抵押的商业大厦进行折价、拍卖或变卖，并就所得价款优先受偿。

法律建议：

• 在进行在建工程抵押时，抵押人和抵押权人应充分了解相关法律法规和政策要求，确保抵押行为的合法性和有效性。
• 抵押人应妥善保管在建工程，确保工程质量和安全，防止因管理不善导致抵押物价值减少。
• 抵押权人应加强对贷款资金的监管，确保资金专款专用，防止因资金挪用影响工程进度和质量。

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