结论前置：
- 定金具有法律担保性质，一般情况下不可退还；但若因不可抗力或卖方违约导致合同无法履行，购房者可以要求退还定金，甚至可能获得双倍赔偿。
- 订金作为预付款，无担保性质，交易不成时一般应全额退还。
详细分析：
定金
法律性质：
定金是合同当事人为确保合同履行而预先给付的金钱，属于法律上的担保方式。它具有明确的担保性质，旨在约束双方按约履行合同。
退还规则：
- 不可退还：若因购房者原因（如个人意愿改变、资金问题等）导致合同未订立或履行，定金通常不予退还。
- 可退还：
- 不可抗力因素：如因自然灾害（地震、洪水等）、政府政策调整（限购政策突然出台导致无法购房）等不可抗力致使不能实现合同目的，购房者可以要求退还定金。
- 卖方违约：如果开发商存在违约行为，如未按照合同约定时间交房、房屋质量严重不合格且拒绝修复等，购房者有权要求退还定金，并可能获得双倍定金的赔偿。
法律依据：
- 《中华人民共和国民法典》第五百八十六条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。
- 《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
订金
法律性质：
订金并非严格法律概念，更多被视为预付款或预约金，无担保性质。它主要是购房者表达购房意愿而提前支付的部分款项。
退还规则：
- 一般情况：由于订金无担保性质，无论哪方原因导致合同未履行，订金通常应予退还。
- 特殊情况：若双方在订金协议中有特别约定，且不违反法律法规，应按约定处理。如约定购房者未在规定时间内签订正式合同则订金不退，此情况下购房者违约将失去订金。
法律依据：
- 订金的处理通常依据当事人约定及实际情况，若无特别约定，视为预付款，合同不能履行时根据双方过错承担违约责任。但需注意，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》合同编通则若干问题的解释》第六十七条规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但是没有约定定金性质，一方主张适用民法典第五百八十七条规定的定金罚则的，人民法院不予支持。
实际操作建议：
- 明确支付性质：在购房过程中，务必明确自己支付的是定金还是订金，这直接关系到后续的资金安全和权益保障。
- 仔细阅读合同：支付定金前，应仔细阅读合同条款，确保自身权益得到充分保护，并了解定金罚则的具体内容。
- 书面记录：若选择支付订金，建议与卖方明确订金的性质、退还条件等，最好以书面形式记录，以避免后续纠纷。
- 保留证据：无论支付定金还是订金，务必保留好相关收据和证据，以备未来可能出现的纠纷。
综上所述，购房者在支付定金或订金时，应明确其法律性质及退还规则，并根据自身情况和购房意愿做出合理选择。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。