买农村房子的协议是否有效，需根据具体情况综合判断，并非一概而论有效或无效。以下从协议有效的条件和无效的情形两方面为你详细分析：

协议有效的条件

1. 买卖双方主体适格

   • 买卖双方必须是具有完全民事行为能力的自然人。例如，年满18周岁且精神正常的村民甲与同样符合条件的村民乙进行房屋买卖，双方具备签订协议的主体资格。
   • 如果一方是无民事行为能力人（如精神病患者且未恢复行为能力）或者限制民事行为能力人（如未满8周岁的儿童），所签订的协议通常是无效的。

2. 房屋来源合法

   • 出售的房屋必须是出卖人合法拥有的财产。比如，村民丙通过合法的宅基地审批程序建造了房屋，之后与他人签订房屋买卖合同，该合同在房屋来源上是合法的。
   • 若房屋是违法建筑，如未经批准擅自在耕地上建造的房屋，基于此类房屋的买卖协议将因标的物不合法而无效。

3. 同一集体经济组织成员之间的交易

   • 根据我国法律，农村宅基地属于农民集体所有，使用权仅限于集体经济组织成员。若买卖双方均为同一集体经济组织的成员，且买方符合申请宅基地的条件，则双方签订的房屋买卖协议一般有效。
   • 此种交易未突破集体经济组织范围，符合宅基地管理政策。

4. 经过相关组织同意（部分地区要求）

   • 在一些地区，农村房屋买卖需要经过农村集体经济组织或其他相关组织的同意。例如，某村集体规定，村民之间买卖房屋必须经村委会审核并备案，若未履行该程序，可能会影响协议的效力。不过，并非所有地区都有此强制要求，具体以当地政策为准。

5. 不存在其他法定无效情形

   • 协议内容不得违反法律法规的强制性规定，不得损害国家、集体和他人的合法权益。例如，不能在协议中约定逃避税费等违法条款。

协议无效的情形

1. 城镇居民购买农村房屋

   • 现行法律和政策严禁城镇居民在农村购置宅基地，因此城镇居民与农村村民签订的房屋买卖协议通常无效。
   • 此种交易破坏了宅基地的集体所有制性质和农村土地管理秩序。

2. 非同一集体经济组织成员之间的房屋买卖且未经同意

   • 若买卖双方不属于同一集体经济组织，且未经本集体经济组织同意，则协议可能无效。
   • 宅基地使用权具有身份属性，非本集体成员购买会改变使用权主体，损害其他成员利益。

3. 违反“一户一宅”原则

   • 我国实行“一户一宅”政策，即农村村民一户只能拥有一处宅基地。
   • 若购房人已拥有宅基地再购买农村房屋，将违反此政策，导致协议无效。

4. 存在恶意串通损害他人利益的情况

   • 如果买卖双方恶意串通，损害国家、集体或者第三人的利益，协议将被认定无效。比如，出卖人与买受人勾结，故意压低房屋价格，损害了其他共有权人的利益，这样的协议是不具有法律效力的。

5. 以合法形式掩盖非法目的

   • 当房屋买卖只是表面形式，实际目的是为了实现某种非法活动时，协议无效。例如，为了逃避债务而将房屋虚假转让给他人，这种以合法买卖为幌子的行为，其背后的非法目的会导致协议无效。

建议：

• 在进行农村房屋买卖前，务必确认买卖双方的身份和资格，确保交易符合相关法律法规和政策要求。
• 对协议内容进行仔细审查，确保内容合法合规，并避免任何不当行为。
• 注意保留相关证据和文件，如房屋产权证明、买卖协议、付款凭证等，以备不时之需。

如果你在农村房屋买卖过程中遇到任何法律问题或困惑，可以直接向我咨询，我会根据你的具体情况提供详细的法律建议和帮助。