当物业不管事时，业主可以通过以下途径来解决问题，确保自己的权益得到有效维护：

1. 向当地房地产行政主管部门投诉

   • 适用情况：如果物业在服务过程中存在资质问题、服务标准不达标或违规收费等情况，如垃圾清理不及时、安保措施不到位或擅自提高物业费等，业主可以向当地的住房和城乡建设局或房管局等房地产行政主管部门进行投诉。
   • 处理方式：业主可以准备相关证据，如物业服务合同、缴费凭证、现场照片或视频等，向部门提交书面投诉或拨打投诉电话。部门将依法对物业进行监督检查，责令其改正违法行为，并可能对其进行处罚。

2. 寻求街道办事处或乡镇人民政府的帮助

   • 适用情况：街道办事处或乡镇人民政府在物业管理中扮演着重要角色，它们可以协调物业管理与社区关系，指导和监督物业管理活动。当业主与物业之间发生纠纷，如公共设施使用争议、邻里纠纷等，可以向街道办事处或乡镇人民政府反映。
   • 处理方式：业主可以直接向街道办事处或乡镇人民政府反映问题，或者通过社区居委会转达诉求。这些机构将组织协商调解，提出解决方案，并督促物业执行。

3. 向消费者协会投诉

   • 适用情况：如果物业在服务过程中存在欺诈、误导行为，如虚假宣传服务内容、未履行约定服务等，业主可以向消费者协会进行投诉。
   • 处理方式：业主可以通过12315热线、消费者协会官网或微信公众号等渠道进行投诉。消费者协会将介入调查，并根据调查结果进行调解，维护业主的合法权益。

4. 申请人民调解委员会调解

   • 适用情况：对于业主与物业之间的复杂矛盾纠纷，如因情感、人际关系等引发的冲突，可以申请人民调解委员会进行调解。
   • 处理方式：业主可以向所在社区的人民调解委员会申请调解。调解委员会将指派专业调解员进行沟通协商，促成双方达成和解协议。

5. 通过业主委员会与物业沟通

   • 适用情况：业主委员会是业主利益的代表，可以与物业进行沟通协商，督促其履行职责。如果物业不作为，业主委员会可以采取进一步措施，如召开业主大会决定是否更换物业公司。
   • 处理方式：业主可以通过业主委员会与物业进行沟通，表达诉求和期望。如果沟通无果，业主委员会可以组织召开业主大会，讨论并决定是否更换物业公司。

6. 向法院提起诉讼

   • 适用情况：如果上述途径均无法解决问题，且涉及较大经济赔偿或物业严重违约的情况，如物业擅自出租公共区域、造成业主财产损失等，业主可以向法院提起诉讼。
   • 处理方式：业主需要准备相关证据材料，如物业服务合同、缴费凭证、现场照片或视频、损失评估报告等，向有管辖权的人民法院提起诉讼。法院将依法审理案件，并作出判决。

在处理过程中，业主还需要注意以下几点：

• 保留证据：业主应妥善保留与物业纠纷相关的所有证据，如物业服务合同、缴费凭证、现场照片或视频、沟通记录等。这些证据将在后续投诉、调解或诉讼过程中发挥重要作用。
• 利用公众力量：业主可以通过网络媒体（如论坛、微博）反馈问题，或给媒体写文章爆料，借助公众力量推动问题解决。同时，业主可以团结起来，共同抵制不合理的物业费用，敦促物业改善服务。

法律依据：

根据《物业管理条例》和《中华人民共和国民法典》的相关规定，业主有权通过上述途径维护自己的合法权益。如果物业不作为严重侵害业主权益，业主可以依法向法院提起诉讼，要求物业承担相应的法律责任。

综上所述，面对物业不管事的情况，业主应积极采取措施，通过多种途径寻求帮助，并保留好相关证据。如果问题无法得到妥善解决，业主可以依法向法院提起诉讼，维护自己的合法权益。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。