结论前置：房子漏水时，物业是否承担责任需根据具体情况判断，主要取决于漏水的部位、原因以及物业的履职情况。以下从不同角度为您详细分析：

一、物业需承担责任的情况

1. 公共区域漏水且物业未尽职责

   • 法律依据：根据《物业管理条例》及《民法典》的相关规定，物业公司对房屋共用部位（如外墙、屋顶、公共管道）有维修、养护义务。若因物业维护不当（如未及时检修屋顶、疏通排水管道）导致公共区域漏水，进而造成业主损失，物业需承担维修责任并赔偿业主因此产生的合理损失。
   • 举例：某小区屋顶年久失修漏水，物业公司长期未处理，导致业主家中家具受损，法院判决物业公司赔偿业主家具损失及修复费用。

2. 物业存在过错导致漏水

   • 分析：若漏水由物业公司过错造成，如未及时修缮公共设施、未采取合理措施保护业主财产安全等，物业应承担赔偿责任。
   • 举例：公共排水管道堵塞导致污水倒灌进业主家中，若物业疏于管理，未及时疏通管道，则应对业主损失负责。

3. 合同约定责任

   • 法律依据：若业主与物业签订的《物业服务合同》中明确规定了物业对房屋及其公共区域有维修、管理和保障的义务，且因物业未按照合同约定履行这些职责导致房屋漏水，物业应承担违约责任。
   • 举例：合同约定物业需定期检查和维护楼顶防水层，若因物业疏忽导致防水层老化破裂引发漏水，物业需负责赔偿。

二、物业无需承担责任的情况

1. 房屋在质保期内

   • 法律依据：根据《建设工程质量管理条例》，屋面防水工程等最低保修期限为5年。若房屋仍在质保期内，漏水问题应由建设单位或施工单位负责保修。
   • 举例：新购房屋在质保期内出现屋顶漏水，业主应联系开发商或施工单位进行维修，物业不承担责任。

2. 业主自身原因导致漏水

   • 法律依据：根据《民法典》，业主对专有部分享有所有权，行使权利不得损害其他业主权益。若漏水是由于业主自身行为（如擅自改动房屋结构、破坏防水层）导致的，物业不承担责任。
   • 举例：业主自行改造卫生间破坏防水结构导致的漏水，责任应由业主自行承担。

3. 第三方原因或不可抗力因素

   • 分析：若房屋漏水是由第三方（如相邻业主、施工单位）的过错导致的，且物业已尽到合理的管理和告知义务，则物业无需承担责任。此外，因不可抗力（如地震、洪水等自然灾害）导致的房屋漏水，物业在已正常履行管理职责的情况下，也无需对业主的损失承担赔偿责任。
   • 举例：楼上业主家漏水至楼下，若楼下业主向物业反映后，物业已及时协调处理并采取措施防止损失扩大，则物业对加重的损失部分不负责；特大暴雨导致房屋漏水，若物业已采取合理措施仍无法避免，则不属于物业的责任范围。

三、业主应对策略

1. 保留证据：拍摄漏水现场照片/视频，记录损失物品清单及价值凭证，以便后续维权。
2. 及时报修：向物业公司提交书面报修单，要求限期处理并记录沟通过程，确保物业知晓并采取措施。
3. 协商赔偿：若因物业失职导致损失，可依据合同或法律规定主张赔偿，与物业进行协商。
4. 法律途径：协商无果时，可向住建部门投诉或通过诉讼维权，维护自身合法权益。

总结与建议：房子漏水问题的责任归属需综合考虑漏水部位、原因及物业履职情况等因素。建议业主在遇到漏水问题时，首先判断漏水原因和责任方，再采取相应措施。若涉及物业责任，可与物业协商解决；若属业主自身责任或第三方原因，应及时自行维修或联系相关责任方处理。同时，业主应了解并关注物业服务合同内容，确保自身权益得到保障。如有任何疑问或需要进一步帮助，请随时向我咨询。