您好，关于契税的计税依据，它并非单纯依据合同金额或实际购房款来确定，而是根据具体的成交情况和相关法规来综合考量的。以下是对契税计税依据的详细解释：

一、契税计税依据的基本原则

契税的计税主要基于土地、房屋权属转移时的成交价格。这个成交价格不仅包括了购房者实际支付的款项，还涵盖了承受者应交付的货币、实物、无形资产或其他经济利益对应的价款。比如，购房合同中约定的房价如果包含了煤气费、光纤费及厨卫设施等费用，那么这些费用也应计入契税的计税依据中。

二、正常交易情况下的计税依据

在大多数正常的房屋买卖交易中，契税的计税依据通常是土地、房屋权属转移合同确定的成交价格。例如，如果您与开发商签订购房合同，约定购买一套住房的价格为200万元，那么这200万元就是契税的计税依据。

三、特殊交易情况下的计税依据

1. 核定计税价格：如果成交价格明显低于市场价格且无正当理由，或者所交换土地使用权、房屋价格的差额明显不合理且无正当理由，税务机关会参照市场价格来核定计税依据。比如，有人以明显低于市场行情的价格将房产卖给亲戚，税务机关就会依据该地区同类房屋的市场价格来核定计税价格。

2. 赠与行为的计税依据：对于土地使用权赠与、房屋赠与，由于没有实际的成交价格，税务机关会参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格来核定计税依据。

3. 交换行为的计税依据：在土地使用权交换、房屋交换中，计税依据是所交换的土地使用权、房屋价格的差额。如果交换价格相等，则免征契税；如果交换价格不等，则由多交付货币、实物、无形资产或其他经济利益的一方缴纳契税。比如，有人用价值300万元的房屋与另一套价值250万元的房屋交换，那么就需要按照50万元的差额作为计税依据缴纳契税。

4. 划拨方式取得土地使用权的计税依据：当以划拨方式取得土地使用权，并经批准转让房地产时，房地产转让者需要补缴契税，其计税依据为补缴的土地出让费用或土地收益。

四、总结与建议

综上所述，契税的计税依据是根据具体的成交情况和相关法规来灵活确定的。因此，在进行房地产交易时，我建议您充分了解契税的计算方法和相关规定，以确保自身权益不受损害。如果您对契税的计算有任何疑问或困惑，建议及时咨询专业的税务人员或律师，他们可以提供准确的法律指导和帮助。