根据《民法典》及相关规定，未住人的房子物业费通常仍需全额缴纳，但存在特殊情形可协商减免或调整。具体分析如下：

1. 一般原则：业主需按约定支付物业费
   根据《民法典》第九百四十四条，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
   核心逻辑：物业费是对物业服务企业提供公共区域管理、维护等服务的对价，而非仅针对业主个人居住行为。即使房屋空置，物业服务企业仍需履行安保、清洁、绿化等义务，成本并未减少。

2. 特殊情形：地方性法规或合同约定可减免

   • 地方性法规支持：部分地区（如山东、江苏等）出台地方性法规，允许空置房物业费按一定比例减免（如70%）。例如，《山东省物业服务收费管理办法》规定，普通住宅交付后空置6个月以上的，其前期物业公共服务费按实际执行标准的60%交纳。
     
   • 合同约定优先：若业主与物业服务企业签订的《物业服务合同》中明确约定空置房物业费减免条款（如空置满1年减免30%），则按合同执行。
     操作建议：业主可查阅当地物业管理条例或合同条款，确认是否存在减免依据。

3. 例外情形：房屋未交付或存在质量问题

   • 未交付房屋：根据《民法典》第九百三十九条，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。但若房屋未通过竣工验收或未实际交付业主，物业费应由建设单位承担，业主无需支付。
     
   • 房屋质量问题：若房屋因质量问题无法入住（如严重漏水、结构安全隐患等），业主可主张减免物业费，但需提供证据证明质量问题与物业服务无关（如属于开发商保修范围）。

总结建议：

• 若房屋已交付且无地方性法规或合同约定减免，业主需全额支付物业费；
  
• 若符合地方性减免条件或合同有约定，可向物业服务企业申请减免；
  
• 若因房屋质量问题无法入住，建议通过法律途径向开发商主张权利，而非直接拒缴物业费。
  

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