核心结论：和房东签合同后生意不能做，通常涉及合同解除、违约责任承担及损失赔偿等问题，具体处理方式需结合合同条款和实际情况判断，以下分情况说明：

1. 合同中有明确约定解除或终止条款

• 条款适用：若合同中明确约定了“因特定原因（如政策变化、经营困难等）导致无法继续经营时，双方可协商解除合同或单方解除合同”，则可直接依据该条款处理。
• 操作建议：
  • 仔细阅读合同，确认解除条件是否成就（如是否满足“特定原因”的界定）；
  • 按合同约定程序通知房东（如书面通知、提前多少天通知等）；
  • 协商退还押金、租金及装修补偿等事宜（合同有约定的从约定，无约定的按法律规定处理）。

2. 合同未约定解除条款，但符合法定解除条件

• 法定情形：根据《民法典》第五百六十三条，若因不可抗力（如自然灾害、疫情等）或房东违约（如未提供合法经营条件、房屋存在重大瑕疵等）导致无法继续经营，可主张法定解除。
• 操作建议：
  • 收集证据证明无法经营的原因（如政府文件、房东违约行为等）；
  • 向房东发送书面解除通知，明确解除理由及依据；
  • 若房东不同意，可向法院起诉请求解除合同，并要求退还剩余租金、押金及赔偿损失。

3. 合同无解除条款，且不符合法定解除条件

• 风险点：若因自身原因（如经营不善、市场变化等）无法继续经营，且合同未约定解除权，则可能构成违约，需承担违约责任。
• 操作建议：
  • 协商解除：与房东沟通，争取达成解除协议（如支付部分违约金换取合同解除）；
  • 转租或分租：若合同允许，可将房屋转租或分租给第三方，以减少损失（需房东书面同意）；
  • 承担违约责任：若协商无果，可能需按合同约定支付违约金（如未约定，按实际损失赔偿）。

4. 特殊情形：房屋存在瑕疵或房东违约

• 常见问题：如房屋漏水、未通过消防验收、房东干扰经营等，导致无法正常使用房屋。
• 操作建议：
  • 立即书面通知房东修复或解决；
  • 若房东未处理，可自行修复并留存证据，后续要求房东承担费用；
  • 若严重影响经营，可主张解除合同并要求赔偿损失（包括直接损失和预期利益损失）。

温馨提示

• 证据保留：无论何种情况，务必保留合同、付款凭证、沟通记录、照片视频等证据；
• 及时行动：发现无法经营后，应尽快与房东沟通，避免拖延导致损失扩大；
• 法律程序：若协商无果，可向当地房管部门投诉或直接起诉，但需注意诉讼时效（一般为3年）。

如有具体合同条款或实际情况需要分析，可直接向我咨询，我会结合细节为您进一步解答。