关于房屋租赁合同的法律规定，结合我国《民法典》及相关司法解释，以下是核心要点及分情况说明：

1. 合同成立与生效

   • 书面形式要求：根据《民法典》第707条，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。未采用书面形式的，视为不定期租赁（双方可随时解除，但需合理通知）。
     
   • 生效时间：合同自双方签字（或盖章）时成立并生效，除非法律另有规定或当事人另有约定（如需办理备案登记手续的，不影响合同效力，但可能影响优先购买权等权利行使）。

2. 租赁期限限制

   • 最长20年：根据《民法典》第705条，租赁期限不得超过二十年。超过部分无效，但续订或重新签订的除外。
     
   • 续订规则：租赁期间届满，当事人可续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过二十年。

3. 租金与支付方式

   • 租金调整：合同应明确租金标准及调整方式（如按市场价调整、按年限递增等）。未约定的，视为固定租金，租赁期间不得擅自变更。
     
   • 支付期限：承租人应按约定支付租金。未约定的，根据交易习惯确定；仍无法确定的，应在每届满一年时支付（剩余期间不足一年的，在租赁期限届满时支付）。

4. 房屋维修义务

   • 出租人责任：出租人应履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外（《民法典》第712条）。
     
   • 承租人通知义务：承租人发现房屋需要维修时，应及时通知出租人。出租人未履行维修义务的，承租人可自行维修，费用由出租人负担（《民法典》第713条）。

5. 转租规则

   • 需出租人同意：承租人经出租人同意，可将租赁物转租给第三人。未经同意转租的，出租人可解除合同（《民法典》第716条）。
     
   • 次承租人权益：转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分对出租人不具有法律约束力（除非出租人同意）。

6. 合同解除权

   • 出租人解除权：
     
     • 承租人未按约定支付租金，经催告后在合理期限内仍未支付；
       
     • 承租人擅自改变房屋结构或用途；
       
     • 承租人未经同意转租；
       
     • 租赁物危及承租人安全或健康，承租人可随时解除。
       
   • 承租人解除权：
     
     • 出租人未履行维修义务；
       
     • 租赁物部分或全部毁损、灭失，致使合同目的无法实现。

7. 优先购买权

   • 通知义务：出租人出卖租赁房屋的，应在出卖前合理期限内通知承租人（《民法典》第726条）。
     
   • 行使条件：承租人需在接到通知后15日内明确表示购买，否则视为放弃。
     
   • 例外情形：房屋按份共人或近亲属购买时，承租人优先购买权受限。

8. “买卖不破租赁”原则

   • 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力（《民法典》第725条）。
     
   • 例外：房屋在租赁前已设定抵押权，因抵押权实现导致房屋被拍卖、变卖的，原租赁关系不受该原则保护（但抵押权设立前已签订租赁合同的除外）。

建议：

• 签订合同前，务必核实房屋产权及抵押、查封情况；
  
• 明确约定租金、维修、转租等条款，避免模糊表述；
  
• 涉及大额租金或长期租赁的，建议办理备案登记以保障权益。
  

如有具体纠纷或条款设计需求，可直接向我咨询，我会结合案例进一步分析。