农村土地被开发区征用后返还的部分土地，其性质通常取决于原土地性质及返还时的具体约定或规定，但一般而言，返还土地可能保持原农村集体土地性质，或根据规划转为国有建设用地性质。以下从不同角度进行分析：

1. 原土地性质的影响：

   • 如果被征用的土地原本是农村集体所有的农用地（如耕地、林地等），在返还时，若未经过合法的土地征收程序将其转为国有土地，那么返还的土地仍然保持农村集体土地的性质。
   • 如果原土地已经是农村集体所有的建设用地（如宅基地、乡村企业用地等），返还时同样可能保持其集体建设用地的性质，除非有特别的规划或约定。

2. 返还时的具体约定或规定：

   • 在土地征用过程中，政府或开发区可能会与农村集体经济组织或农民个人签订征用协议，其中可能包含关于返还土地性质、用途、面积等具体条款。这些条款将直接影响返还土地的性质。
   • 如果返还土地是作为对被征用土地的补偿或安置，且协议中明确规定了返还土地的性质（如转为国有建设用地用于商业开发或公共设施建设），则返还土地将按照协议规定的性质进行确定。

3. 土地规划的影响：

   • 返还土地的性质还可能受到当地土地利用总体规划和城乡规划的影响。如果返还土地位于城市规划区内，且符合转为国有建设用地的条件，那么该土地可能被规划为国有建设用地。
   • 相反，如果返还土地位于农村地区，且不符合转为国有建设用地的条件，或者当地规划要求保持其农村集体土地性质，那么该土地将保持农村集体土地的性质。

4. 法律程序与手续：

   • 无论返还土地的性质如何确定，都需要经过合法的法律程序和手续。这包括土地征收、补偿安置、土地权属变更登记等环节。只有经过这些程序和手续，返还土地的性质才能得到法律的认可和保护。

建议：

• 对于农村集体经济组织或农民个人而言，在土地被征用并涉及返还土地时，应仔细审查征用协议中的相关条款，了解返还土地的性质、用途等具体信息。
• 如有必要，可以咨询当地土地管理部门或专业律师，以获取更详细、准确的法律意见和指导。
• 在处理返还土地相关事宜时，应确保遵守相关法律法规和程序要求，以维护自身合法权益。