结论：租房付了定金但没签合同且未入住，定金能否退还取决于未能签订合同的具体原因及双方的行为表现。以下是具体分析：

一、因不可归责于双方的事由导致合同未签订

1. 情况说明：如自然灾害、政府突发政策调整等不可抗力因素，或房屋突然出现重大质量问题、安全隐患等影响正常居住使用的客观原因，导致合同无法签订。
2. 法律后果：定金应当退还。这种情况下，双方均无过错，因此收受定金的一方（房东）应将定金返还给交付定金的一方（租客）。

二、因出租方原因导致合同无法签订

1. 情况说明：如房东临时提高租金、改变房屋租赁条件（如原本承诺的家具家电被搬走）、将房屋租给他人、无证出租等违规行为，导致租客不愿意签订合同。
2. 法律后果：房东不仅应退还定金，还可能需要根据《民法典》中的定金罚则双倍返还定金，以惩罚违约方并补偿受损方。

三、因租客自身原因导致合同未签订

1. 情况说明：如租客突然改变主意不想租了，或者找到了更便宜的房子决定不租这套了，且不存在房东的过错。
2. 法律后果：根据定金罚则，房东有权不退还定金。因为定金的作用之一就是为了确保合同能够顺利履行，约束双方遵守约定，租客无故反悔属于违约行为。

四、双方已达成口头协议但未签书面合同

1. 情况说明：如果双方已经通过口头或其他形式达成了租赁协议，并且租客已经支付了定金，但之后租客反悔不想继续履行合同。
2. 法律后果：租客可能无权要求返还定金。这强调了口头协议的法律效力及双方应遵守的诚信原则。不过，若能证明口头协议中存在关于定金退还的明确约定，且该约定不违反法律法规，则可能按照约定执行。

五、实务操作建议

1. 友好协商：首先尝试与房东进行友好协商，说明情况并请求退还定金。保持冷静和理性，通过沟通寻求双方都能接受的解决方案。
2. 收集证据：在协商过程中，应收集相关证据，如聊天记录、转账记录、房屋状况照片等，以便在必要时通过法律途径维护自己的权益。这些证据对于证明事实真相及双方的责任划分至关重要。
3. 发送催告函：若协商未果，可通过律师发函明确要求退还定金，为后续诉讼做准备。
4. 法律途径：如果房东拒绝退还定金，且双方无法达成一致意见，交付定金的一方可以向法院提起诉讼。在诉讼过程中，需提供证据证明对方违约或自身无过错。小额案件可通过简易程序快速处理。

六、注意事项

1. 口头约定风险：未签书面合同时，需通过微信、短信等固定关键条款（如定金用途、退款条件），以便在发生争议时提供证据。
2. 定金与订金区别：“定金”受法律保护，具有担保合同订立和履行的功能；“订金”通常视为预付款，不具有担保性质，可协商退还。因此，在支付定金时，应明确约定定金性质。
3. 中介责任：若通过中介交易，可要求其协助调解或提供证据。中介作为交易的中介方，有义务协助双方解决争议。

总结：租房付了定金但没签合同且未入住，定金能否退还取决于多种因素。在处理此类问题时，建议双方遵循法律法规，保持诚信原则，通过友好协商或法律途径来解决纠纷。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。