房屋违约金的合法范围并没有一个固定的标准数值，而是根据法律规定、合同约定以及实际损失情况来综合确定的。以下是对此问题的详细分析：

一、法律规定

1. 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：

   • 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
   • 若约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；若约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

2. 违约金性质：

   • 违约金兼具补偿性和惩罚性双重属性，其金额需与违约造成的损失相适应，既不过高也不过低。

二、合同约定

1. 自由协商原则：

   • 房屋买卖或租赁合同双方可自主约定违约金比例或具体金额。例如，在房屋买卖合同中，双方可能约定若一方违约，需支付合同总价款一定比例（如10%、20%）的违约金；在房屋租赁合同中，双方可能约定若承租方提前解约，需支付相当于一个月或两个月租金的违约金。

2. 格式条款限制：

   • 若采用格式合同，出租方或卖方需尽合理提示义务，避免存在免除自身责任、加重对方责任的条款，否则可能被认定无效。

三、实际损失考量

1. 直接损失：

   • 包括因违约行为导致的直接经济损失，如房屋空置期间的租金损失、重新招租或出售的费用等。

2. 间接损失：

   • 涵盖预期收益减少、管理成本增加等难以精确计算的损失。例如，在房屋买卖合同中，若因卖方违约导致买方错过购房时机，房价上涨导致的差价损失可能被视为间接损失。

3. 举证责任：

   • 主张调整违约金的一方需提供充分证据证明实际损失金额，法院将据此判断约定金额是否合理。

四、司法实践中的调整规则

• 过高违约金：若约定违约金超过实际损失的30%，通常被视为“过分高于造成的损失”，违约方可请求法院或仲裁机构调减。
• 过低违约金：若约定违约金不足以弥补实际损失，守约方可请求法院或仲裁机构调增。
• 举证标准：违约方需证明约定金额过分高于损失，守约方需证明损失超过约定金额。

五、具体案例与计算

• 案例一：在房屋租赁合同中，若双方约定承租方提前解约需支付两个月租金的违约金，而实际损失仅为一个月租金，则承租方可请求法院调减违约金。
• 案例二：在房屋买卖合同中，若双方约定卖方违约需支付合同总价款20%的违约金，而实际损失（包括房价上涨差价、买方重新购房的费用等）超过该比例，则买方可请求法院维持或调增违约金。

计算公式示例（以房屋买卖合同为例）：

• 假设合同总价款为100万元，双方约定违约金为20%（即20万元）。
• 若实际损失为15万元（低于约定违约金），则卖方可能请求法院调减违约金至15万元或略高于此数额。
• 若实际损失为25万元（高于约定违约金），则买方可请求法院维持或调增违约金至25万元或根据具体情况确定。

总结与建议：

1. 在签订合同时：双方应充分协商并明确约定违约金的数额或计算方式，确保该条款体现双方的真实意愿且合理合法。
2. 在发生违约纠纷时：受损害方应根据合同约定和实际损失情况来主张赔偿，并准备好相关证据以支持自己的主张。
3. 如有需要：你可以直接向我咨询，我会根据你的具体情况提供更详细的法律建议和帮助。