物业费的定价主体和依据在不同阶段及情况下有所不同，但均需在政府指导价标准范围内进行，并通过物业服务合同明确约定。以下从不同角度为您详细分析：

一、政府定价及其适用范围

1. 普通住宅前期物业服务阶段

   • 定价主体：在业主大会成立前，由价格主管部门会同房地产行政主管部门（如住建局）共同制定基准价及浮动幅度。例如，某地区规定普通住宅物业费基准价为每月每平方米1.5元，浮动10%，则开发商与物业可在1.35-1.65元/平方米·月范围内协商确定具体标准。
   • 定价依据：政府根据当地经济发展水平、居民收入状况、物业服务基本需求及成本等因素，制定相对合理的物业费标准。这些成本包括人员薪酬、设施维护、绿化保洁等基础运营成本，以及合理利润空间。

2. 特定情况下的政府定价

   • 对于老旧小区等特定类型物业，政府可能会根据实际情况制定更为具体的物业费标准，以确保物业服务的可持续性和居民的负担能力。

二、市场调节价

1. 业主大会成立后

   • 定价主体：业主大会代表全体业主权益，通过业主委员会与物业服务企业协商确定物业费价格。
   • 定价依据：业主委员会充分考虑物业服务实际需求、服务质量、成本支出及周边小区物业费标准等因素，确保价格既满足物业服务运行，又被广大业主接受。例如，某小区业主大会成立后，经表决同意将物业费从1.2元调整为1.6元/平方米·月。

2. 非住宅物业

   • 定价主体：业主或业主委员会与物业服务企业通过平等协商确定。
   • 定价依据：考虑市场行情、服务需求、成本等因素，更加灵活。例如，某商业写字楼根据高端定位和服务内容，协商确定物业费为30元/平方米·月。

三、物业费标准的制定与执行

• 政府指导价标准：当地政府物价部门和房屋住建部门综合考虑物业服务成本、内容、质量等因素，制定出指导价标准，并向社会公布。物业服务企业需在政府指导价范围内确定具体收费标准。
• 具体收费标准：在指导价标准范围内，业主与物业公司通过双方签订的物业服务合同来约定具体物业费收费标准。合同应明确服务项目、标准及收费方式等条款。
• 公示与备案：物业服务企业应在物业管理区域显著位置公示收费标准，并接受业主和政府部门的监督。同时，需向价格主管部门备案，确保定价的合法性与透明性。

四、争议解决与建议

• 咨询与调解：对物业费定价有疑问或争议时，建议首先咨询当地的物业管理行政主管部门或专业律师（即我本人），以获取准确的法律意见和帮助。
• 法律途径：若无法通过协商解决，业主或物业服务企业可依法向相关部门申请调解，或通过诉讼等法律途径维护自身权益。例如，业主可以依据《物业服务合同》约定启动仲裁程序或向法院提起诉讼。

总结来说，物业费的定价是一个涉及多个主体和因素的过程。在不同阶段和情况下，定价主体和依据会有所不同。但无论何种情况，都应在政府指导价标准范围内进行，并通过物业服务合同明确约定。同时，对于定价争议，应依法依规寻求相关部门的协调或裁定，以维护双方的合法权益。如果您对物业费定价有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。