物业费是否必须按物业规定交，需根据具体情况判断。以下从不同角度为您详细分析：
一、物业费必须缴纳的情况
基于合同约定：
- 业主与物业服务企业签订的物业服务合同具有法律约束力。当物业服务企业按照合同约定提供了如公共区域维护、管理，安全保卫，环境卫生等服务时，业主应按照合同约定支付物业费。
- 实例说明：若合同中明确物业服务公司负责小区绿化、垃圾清理等，业主享受了这些服务，则应按时缴纳物业费。
法律依据：
- 根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条和第九百四十四条的规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
二、可以不交或减免物业费的特殊情况
物业服务企业未履行合同义务：
- 若物业服务企业未按合同约定提供服务，如垃圾清理不及时、公共设施损坏不修、安保措施不到位等，影响业主生活，业主可依据实际情况少交或拒交物业费。
- 应对方式：业主应先与物业服务企业协商，或通过投诉、诉讼等合法途径维护权益。例如，电梯故障频繁且未得到及时维修，业主在沟通无果后可暂时拒交物业费，但需留存好相关证据。
房屋质量问题未解决：
- 若房屋存在质量问题（如屋顶漏水、墙面渗水）且开发商或物业服务企业未及时修复，给业主造成不便，业主可要求减免物业费。此时，业主需提供证据证明问题存在及与物业服务企业的沟通情况。
- 实例说明：新房入住后发现屋顶漏水，多次反映未果，业主可要求减免物业费直至问题解决。
收费不合理：
- 物业公司未经业主同意擅自扩大收费范围或提高收费标准，对于超出合同约定的部分，业主有权拒绝缴纳。
未签订书面合同：
- 若没有签订书面的物业服务合同，且业主事实上也没有享受物业服务企业提供的服务，业主可以不缴纳物业费。但若形成了事实上的物业服务关系，即使无书面合同，业主也可能需要支付相应费用，具体标准和范围需通过协商或法律途径确定。
特殊情况：
- 如房屋尚未交付或因特殊原因空置，业主可与物业公司协商，看是否能少交或暂时不交物业费。
三、逾期不支付物业费的处理
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。同时，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
四、综合建议
- 物业费缴纳与否需结合具体合同内容和实际服务情况判断。
- 遇到物业服务问题，业主应积极与物业服务企业沟通，寻求解决方案。在沟通过程中，建议保留好相关证据，如照片、视频、聊天记录等，以便在需要时维护自己的权益。
- 如协商无果，业主可向相关部门投诉或直接向我咨询，通过法律途径维护自身权益。
综上所述，物业费是否必须缴纳并非一成不变，而是需根据物业服务合同的履行情况及实际服务质量来决定。业主在遇到问题时，应理性对待，依法维权。