结论：在一房二卖的情况下，出卖人需承担民事责任，包括违约责任、定金责任等，特定情况下还可能承担行政责任或刑事责任。房屋所有权的归属及买受人的法律救济途径主要依据物权变动的公示公信原则、合同法的相关规定以及最高人民法院的司法解释来确定。
一、一房二卖的定义与常见情形
一房二卖，即出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。这种行为不仅损害了买受人的合法权益，也破坏了房地产市场的正常秩序。常见情形包括：
- 签订合同后未过户，又卖给他人：出卖人在与第一个买受人签订房屋买卖合同后，尚未办理房屋过户登记手续，就又将该房屋出卖给第二个买受人。
- 已交付使用但未过户，再卖他人：房屋已交付给第一个买受人使用，但尚未办理产权过户登记，出卖人又将房屋出售给第三人。
- 办理过户后又转卖：出卖人先将房屋过户给第一个买受人，之后又与第二个买受人签订房屋买卖合同并交付房屋（这种情况下，第二个买受人一般无法取得房屋所有权，但可追究出卖人的违约责任）。
二、出卖人需承担的法律责任
民事责任：
- 违约责任：根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，出卖人未履行合同义务或履行不符合约定，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。对于无法取得房屋所有权的买受人，出卖人应返还已支付的购房款和相应利息，并赔偿因合同不能履行所遭受的损失。在一定情况下，买受人还可以主张不超过已付购房款一倍的赔偿（《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条）。
- 定金责任：如果合同中约定了定金，出卖人违约时，应双倍返还定金（《中华人民共和国民法典》第五百八十七条）。
行政责任：
- 房地产开发企业实施一房二卖行为的，房地产管理部门可对其处以警告、责令限期改正，并处罚款（《商品房销售管理办法》第三十九条）。
刑事责任：
- 如果出卖人以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中通过一房二卖的方式骗取对方当事人财物，数额较大的，可能构成合同诈骗罪，需承担刑事责任（《中华人民共和国刑法》第二百二十四条）。
三、房屋归属的确定原则
在一房二卖的情况下，房屋所有权的归属主要依据以下原则确定：
- 已经办理房屋所有权转移登记的优先：根据物权变动的公示公信原则，先办理登记的买受人依法取得房屋所有权。
- 均未办理登记，先行合法占有房屋者优先：合法占有指基于有效合同对房屋的实际控制和支配。
- 均未办理登记及占有，合同成立在先者优先：在既未登记又未占有的情况下，合同成立在先的买受人具有优先权。
四、买受人的应对策略
- 选择信誉良好的开发商或卖家：降低交易风险，避免遇到一房二卖等不诚信行为。
- 明确合同约定：在签订合同时，详细约定违约责任和赔偿方式，以便在发生纠纷时有明确的法律依据。例如，可以约定出卖人一房二卖时需承担的违约金数额或赔偿范围。
- 及时办理过户登记：一旦具备过户条件，应尽快办理房屋过户登记手续，以确保自己的合法权益得到法律保护。
- 保留相关证据：在交易过程中，保留好购房合同、付款凭证、房屋交付使用证明等相关证据，以便在发生纠纷时能够证明自己的权益。
五、特殊情况的法律处理
- 出卖人与第三人恶意串通：如果出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致买受人无法取得房屋的，买受人可以主张房屋买卖合同无效，并有权要求赔偿。
- 两个合同均无履行障碍，买受人均要求实际履行：在这种情况下，应按照房屋所有权变更登记、合法占有房屋、合同履行情况以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。
总之，一房二卖行为涉及复杂的法律关系，买受人应根据自身情况和相关法律规定，选择合适的法律救济途径来维护自己的权益。如果你遇到了一房二卖的情况，可以直接向我咨询，我会根据你的具体情况提供详细的法律建议。