居民楼漏水时，物业是否有责任需根据具体情况判断，主要取决于漏水原因及物业是否履行了相应管理义务。以下从不同角度为您详细分析：

1. 物业有责任的情况

• 公共区域设施维护不当：
  若漏水源于房屋公共区域（如屋顶、外墙、公共管道等）的共用设施设备老化、损坏，且物业未按照物业服务合同约定进行定期检查、维护或维修，物业需承担相应责任。
  例子：楼顶防水层破损导致雨水渗漏，物业未及时修复，应对楼下业主的损失负责。
  法律依据：

  • 《民法典》第942条：物业需对共有部分妥善维修、养护，维护基本秩序。
    
  • 《建设工程质量管理条例》第40条：屋面防水工程保修期为5年，保修期内由开发商或物业负责维修。

• 通知与协调义务缺失：
  物业已知楼上漏水却未及时通知楼上业主维修，或在上下楼业主间未能有效协调沟通，导致损失扩大，物业需承担部分责任。
  例子：楼上水管爆裂，物业未及时联系业主关闭水阀，导致楼下被淹，物业需对扩大损失负责。

2. 物业无责任的情况

• 楼上业主个人原因：
  若漏水是楼上业主私自改造管道、装修破坏防水层或使用不当等个人行为所致，物业无管理过错，不承担责任。
  例子：楼上业主装修时打穿水管导致漏水，楼下业主应与楼上业主协商赔偿。
  法律依据：

  • 《民法典》第272条：业主对其专有部分享有权利，但不得损害其他业主合法权益。
    
  • 《民法典》第1165条：行为人因过错侵害他人民事权益的，应承担侵权责任。

• 不可抗力因素：
  对于地震、特大暴雨等不可抗力导致的漏水，只要物业尽到了应急处理和通知义务，通常不需承担责任。
  例子：极端天气导致雨水倒灌，物业已采取沙袋堵漏等措施，可主张免责。

• 第三方施工破坏：
  若漏水因其他施工单位（如电信公司铺设线路）在小区内施工不当造成，相关施工方应承担赔偿责任，物业需配合查明原因并协调处理。
  例子：施工队挖破地下水管导致漏水，由施工方赔偿损失。

3. 合同条款的重要性

• 物业管理合同中的具体条款是判断物业责任的重要依据。若合同明确约定了物业对房屋及设施的维护和修缮义务，且物业未履行导致漏水，物业应承担违约责任。
  建议：业主可查看物业管理合同，确认物业的具体职责范围。

4. 维权建议

• 紧急处理：
  发现漏水后，第一时间采取措施防止损失扩大（如用盆接水、关闭总水阀），并及时通知楼上业主和物业到场查看。
• 协商解决：
  与楼上业主友好沟通，明确漏水原因和责任归属。若涉及公共区域或第三方责任，要求物业介入协调。
• 专业鉴定：
  若双方对漏水原因存在争议，可聘请专业机构进行技术鉴定，出具具有法律效力的检测报告，作为划分责任的依据。
• 法律途径：
  协商无果时，可向住建部门投诉或向法院提起诉讼，要求责任方赔偿财产损失及修复费用。诉讼时需提供漏水现场照片、视频、鉴定报告等证据材料。

总结

居民楼漏水时，物业的责任需结合漏水原因、物业合同约定及物业实际行为综合判断。若您遇到此类问题，建议先确定漏水原因，再查看物业管理合同，最后根据情况选择协商、投诉或诉讼等方式维权。如有进一步疑问，可直接向我咨询。