商品房买卖合同纠纷并不直接适用专属管辖的规定。以下是对这一问题的详细分析：

1. 专属管辖的定义与范围：

   • 专属管辖是指法律强制规定某类案件只能由特定法院管辖，当事人不能以协议方式加以变更。在我国，专属管辖主要适用于三类案件：一是因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；二是因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖；三是因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。

2. 商品房买卖合同纠纷的性质：

   • 商品房买卖合同纠纷主要涉及的是合同双方的权利义务关系，包括合同的履行、违约责任等。这类纠纷并不直接涉及不动产的权属变更或登记等核心问题，因此不属于因不动产纠纷提起的诉讼范畴。

3. 商品房买卖合同纠纷的管辖原则：

   • 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，合同纠纷通常由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。在商品房买卖合同纠纷中，如果合同有明确约定履行地，则由合同履行地法院管辖；如果没有约定或约定不明确，则根据交易习惯或相关法律规定确定履行地，进而确定管辖法院。此外，如果双方当事人在合同中约定了管辖法院，且该约定不违反级别管辖和专属管辖的规定，则按照约定确定管辖法院。

4. 特殊情况下的管辖问题：

   • 尽管商品房买卖合同纠纷一般不适用专属管辖，但在某些特殊情况下，如涉及不动产的交付、质量瑕疵等与不动产直接相关的问题时，可能会引发与不动产所在地法院的管辖联系。然而，这并不意味着整个商品房买卖合同纠纷都适用专属管辖，而是仅就与不动产直接相关的部分问题可能由不动产所在地法院管辖。

建议：

• 在处理商品房买卖合同纠纷时，应首先审查合同中的管辖条款，确定是否有有效的管辖约定。
• 如果没有约定或约定不明确，则根据被告住所地或合同履行地确定管辖法院。
• 如果涉及与不动产直接相关的问题，且该问题可能影响整个纠纷的解决，可以考虑与不动产所在地法院进行沟通，了解其对该类问题的管辖态度。

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