物业在符合法律法规和业主大会或业主委员会授权的情况下，可以制定三项规约。以下是对此问题的详细分析：
一、物业制定规约的法律依据
物业制定规约，通常指的是物业管理规约、业主大会议事规则、业主委员会章程等，这些规约的制定和修改一般依据《物业管理条例》等相关法律法规进行。根据《物业管理条例》的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。同时，物业管理规约等文件，应当经业主大会会议通过，并报相关主管部门备案。
二、物业制定规约的具体条件
业主大会或业主委员会的授权：物业制定规约，必须得到业主大会或业主委员会的明确授权。这是确保规约合法性和有效性的关键前提。
符合法律法规：规约的内容必须符合国家法律法规的规定，不得与法律法规相抵触。例如，规约中不得包含侵犯业主合法权益、违反公序良俗等条款。
公开透明：物业在制定规约的过程中，应当保持公开透明，充分听取业主的意见和建议，确保规约的制定过程公正、公平、公开。
三、物业制定规约的具体内容
物业制定的规约通常包括以下内容：
物业管理规约：规定物业的使用、维护、管理等方面的规则和标准，如公共区域的维护、安全防范、环境卫生等。
业主大会议事规则：规定业主大会的召开程序、议事方式、表决规则等，确保业主大会的决策过程合法、有效。
业主委员会章程：规定业主委员会的组成、职责、工作程序等，明确业主委员会在物业管理中的角色和作用。
四、物业制定规约的注意事项
规约的合法性：物业在制定规约时，必须确保规约的内容合法合规，不得违反国家法律法规的规定。
规约的合理性：规约的内容应当合理可行，符合业主的共同利益和需求，避免过于苛刻或不合理的要求。
规约的公示和备案：规约制定完成后，应当及时向业主公示，并报相关主管部门备案，确保规约的合法性和有效性得到认可。
五、法律后果
如果物业未经业主大会或业主委员会授权，擅自制定规约，或者规约内容违反法律法规的规定，那么这些规约将可能被认定为无效。同时，物业还可能因此承担相应的法律责任，如赔偿业主因此遭受的损失等。
建议：物业在制定规约时，应当严格遵守法律法规的规定，确保规约的合法性和有效性。同时，物业也应当积极与业主沟通协商，充分听取业主的意见和建议，确保规约的内容符合业主的共同利益和需求。如果您在物业规约制定方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。