《民法典》中关于物业费的规定主要集中在合同编和物权编，核心要点可归纳如下：

1. 物业费的支付义务主体
   根据《民法典》第九百四十四条，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。若房屋已出租，业主与承租人可约定由承租人支付，但业主仍需承担连带责任（即物业有权要求业主或承租人任何一方支付）。
   例外情形：若物业服务人未履行合同义务（如未提供基本安保、清洁服务），业主可主张减免物业费，但需保留证据（如照片、沟通记录）。

2. 物业费调整的合法程序
   物业费标准需通过业主大会决议或物业服务合同约定确定。若需调整，需满足：

   • 召开业主大会，经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；
     
   • 决议需经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意（即“双三分之二+双过半”规则）。
     提示：单方通知涨价或未履行表决程序的行为无效。

3. 物业费催缴的合法方式
   物业服务人可通过以下方式催缴：

   • 书面催告（如律师函、催缴通知单）；
     
   • 在小区公告栏公示欠费名单（需隐去部分个人信息）；
     
   • 提起民事诉讼或申请仲裁（需以合同约定为前提）。
     禁止行为：停水、停电、停气或限制业主进出小区（除非合同明确约定且经合法程序）。

4. 物业费纠纷的解决路径

   • 协商：业主可与物业公司直接沟通，要求出示收费依据（如物价局备案文件）；
     
   • 调解：通过居委会、物业办或第三方调解机构介入；
     
   • 诉讼/仲裁：若协商无果，可向法院起诉或依据合同申请仲裁，主张返还多收费用或赔偿损失。
     关键证据：物业服务合同、缴费凭证、服务瑕疵证据（如监控损坏记录）。

温馨提示：若您遇到物业费纠纷（如乱收费、服务不达标），建议先收集证据（如照片、视频、沟通记录），再根据具体情况选择协商或法律途径。如有进一步疑问，可直接向我咨询具体操作流程。