腾房协议书要有效，需确保内容合法、双方意思表示真实且协议形式符合法律规定。具体来说，撰写一份有效的腾房协议书，可以从以下几个方面入手：
明确双方信息：
- 协议开头应清晰写明双方当事人的姓名、身份证号码（或统一社会信用代码，如果是单位）、联系方式等基本信息，确保协议主体的明确性。
详细描述房屋信息：
- 准确描述房屋的地址、面积、结构、产权情况等，最好附上房产证复印件作为附件，以证明房屋的权属和基本情况。
明确腾房时间和条件：
- 详细约定腾房的具体日期，以及腾房时应达到的条件（如房屋内物品的清理、房屋的维修状况等）。
- 如果涉及腾房后的房屋交接，也应明确交接的程序和方式。
约定违约责任：
- 明确如果一方未按照协议约定履行腾房义务，应承担的违约责任，包括但不限于支付违约金、赔偿损失等。
- 违约责任的约定应具体、明确，具有可操作性。
法律适用和争议解决：
- 约定协议适用的法律，以及如果发生争议，双方应如何解决（如协商、调解、仲裁或诉讼等）。
- 如果选择仲裁或诉讼，应明确仲裁机构或法院的名称和地点。
签字和盖章：
- 协议最后应由双方当事人签字（或盖章），如果是单位，还应加盖单位公章或合同专用章。
- 签字或盖章前，双方应仔细阅读协议内容，确保无异议。
其他注意事项：
- 协议内容应合法合规，不得违反法律法规的强制性规定。
- 协议应尽可能详细、具体，避免使用模糊、歧义的表述。
- 如果可能，可以请专业律师对协议进行审查，以确保其合法性和有效性。
示例条款（仅供参考，具体条款应根据实际情况调整）：
“甲方（腾房人）与乙方（接收人）经友好协商，就甲方腾出位于XX市XX区XX路XX号房屋（房产证号：XXXX）事宜达成如下协议：
一、甲方应于XXXX年XX月XX日前将上述房屋腾空，并确保房屋内无甲方物品，房屋结构完好，无损坏。
二、如甲方未按约定时间腾房，每逾期一日，应向乙方支付违约金XX元。
三、本协议适用中华人民共和国法律。如发生争议，双方应首先协商解决；协商不成的，任何一方均有权向房屋所在地人民法院提起诉讼。
四、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字（或盖章）之日起生效。”
在撰写腾房协议书时，务必确保所有条款都符合双方的真实意愿，并且不违反法律法规。如果有任何疑问或需要进一步的法律建议，可以直接向我咨询。