针对您提出的“真人真房假按揭如何处理”的问题，这是一个涉及法律、金融及实际操作层面的复杂问题。以下是我为您提供的详细解答：
一、假按揭的定义与性质
假按揭，通常指的是开发商以其他人的个人名义冒充购房人，签订虚假的商品房买卖合同，从而获取银行贷款用于公司经营的行为。这种行为本质上是一种欺诈行为，它涉及开发商、名义购房人（即被冒充的购房人）以及银行三方。
二、合同效力的认定
商品房买卖合同：
- 在假按揭中，开发商与名义购房人之间签订的商品房买卖合同，由于双方并无真实的购房意愿，而是为了套取银行资金而签订的虚假合同，因此该合同因意思表示虚假而无效。
按揭贷款合同（担保借款合同）：
- 尽管商品房买卖合同无效，但按揭贷款合同并非其从合同，二者是相互独立的法律关系。
- 贷款合同的效力应根据《民法典》的相关规定进行认定，即只要行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律、行政法规的强制性规定且不违背公序良俗，则合同有效。
- 在假按揭案件中，银行通常作为善意第三人，对开发商与名义购房人之间的虚假交易并不知情，因此贷款合同一般被认定为有效。
三、各方责任划分
开发商：
- 作为实际使用贷款的一方，开发商通常会被要求承担还款责任。
- 即使开发商进入破产程序，由于其经济实力相对较强，银行仍可能选择要求其承担还款责任。
名义购房人：
- 名义购房人并未实际使用贷款，也未实际占有房屋或办理过户登记，因此通常只承担相应的清偿责任。
- 如果名义购房人在签订合同时存在过错（如明知是假按揭仍参与），则可能需要承担一定的赔偿责任。
银行：
- 银行作为善意第三人，在贷款发放过程中若未尽到合理的审查义务，可能在一定程度上承担风险。
- 但一般情况下，银行会通过法律手段追究开发商和名义购房人的责任，以维护自身权益。
四、破产程序中的处理
在房地产开发企业进入破产程序后，假按揭问题的处理变得更加复杂。此时，管理人需要识别、查明假按揭行为，并依法妥善处理其法律后果。这通常涉及以下几个方面：
合同效力的重新认定：
- 管理人需根据破产法的相关规定，对假按揭中的商品房买卖合同和贷款合同进行效力认定。
债权申报与确认：
- 银行作为债权人，需向管理人申报债权，并提供相关证据证明贷款合同的有效性及贷款金额。
- 管理人则需对申报的债权进行审查，确认其真实性、合法性及金额。
资产处置与分配：
- 在破产程序中，管理人需对开发商的资产进行处置，并按照法定顺序对债权人进行分配。
- 对于假按揭涉及的贷款，管理人需根据合同效力认定及各方责任划分结果，合理确定还款金额及还款方式。
五、建议与措施
加强监管与审查：
- 银行在发放贷款前应加强对开发商及名义购房人的资质审查，确保交易的真实性。
- 政府部门应加强对房地产市场的监管，打击假按揭等欺诈行为。
完善法律法规：
- 完善相关法律法规，明确假按揭行为的法律责任及处罚措施。
- 为破产程序中的假按揭问题处理提供明确的法律依据。
加强风险防控：
- 开发商应增强风险意识，避免通过假按揭等非法手段获取资金。
- 名义购房人应提高警惕，避免被不法分子利用参与假按揭行为。
综上所述，真人真房假按揭的处理涉及合同效力的认定、各方责任划分以及破产程序中的特殊处理等多个方面。在处理此类问题时，应依法进行、公平公正，并加强监管与审查以防范风险。