当商铺属于公司时，签订出租合同需遵循以下步骤和要点，以确保合同合法有效并保障双方权益：

1. 确认公司有权出租商铺

   • 核实产权：公司需提供商铺的产权证明（如房产证），确认其是商铺的合法所有权人或有权出租人（如通过授权委托书出租）。
     
   • 内部决策程序：若公司章程或股东协议对资产出租有特殊规定（如需股东会/董事会决议），需提前完成相关程序并留存文件，避免因程序瑕疵导致合同无效。

2. 合同主体与条款设计

   • 明确出租方：合同中出租方应为“公司全称”，并加盖公司公章或合同专用章；若由法定代表人签字，需附法定代表人身份证明。
     
   • 关键条款：
     
     • 租赁物信息：详细描述商铺位置、面积、用途（如商业、办公）、附属设施（如装修、设备）等。
       
     • 租赁期限：明确起止日期，注意《民法典》规定租赁期限不得超过20年，超过部分无效。
       
     • 租金及支付方式：约定租金金额、支付周期（月/季/年）、支付方式（银行转账需留账号）、逾期支付的违约责任。
       
     • 维修责任：区分自然损耗与人为损坏，明确由哪方承担维修义务及费用。
       
     • 转租与分租：若允许承租人转租，需明确转租条件（如需出租方书面同意）及转租后责任划分。
       
     • 合同解除条件：如承租人拖欠租金、擅自改变用途等违约情形，出租方有权解除合同并要求赔偿。
       
     • 违约责任：约定违约金或损失计算方式（如租金损失、装修残值等）。
       

3. 合规性审查

   • 规划用途：确认商铺的规划用途（如商业用地）与租赁用途一致，避免因“住改商”等违规行为被行政处罚或导致合同无效。
     
   • 消防与安全：若商铺涉及餐饮、娱乐等特殊行业，需确保承租人符合消防、环保等法规要求，并在合同中约定相关责任。
     
   • 税务合规：明确租金收入的公司税务处理方式（如开具发票、纳税申报），避免税务风险。
     

4. 合同签署与备案

   • 签署形式：合同需双方签字盖章，建议一式多份，双方各执一份。
     
   • 备案要求：部分地区要求租赁合同备案（如办理营业执照、子女入学等），需提前了解当地政策并履行备案手续。
     

提示：若商铺涉及抵押、查封或共有权人（如股东共有），需在合同中披露相关情况，并要求承租人书面确认接受风险，否则可能因权利瑕疵导致合同无法履行。

如有具体条款设计或纠纷处理需求，可直接向我咨询，我会结合实际情况提供详细方案。