2021年关于物业服务合同的新规主要来源于《中华人民共和国民法典》的相关规定，这些规定旨在更好地保障业主权益，规范物业服务企业行为，促进社区和谐。以下是对相关重点内容的详细介绍：

一、物业服务合同的基本框架

1. 定义与形式：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等服务，业主支付物业费的合同。此类合同必须采用书面形式，以确保双方权益的明确和可追溯性。

2. 服务主体：物业服务人包括物业服务企业和其他管理人，这扩大了物业服务提供者的范围，使得更多有能力的主体能够参与到物业服务中来。

二、双方的权利与义务

1. 物业服务人的义务：

   • 信息公开：物业服务人需定期向业主公开服务事项、负责人员、质量要求等，并报告维修资金使用情况和业主共有部分的经营与收益情况，以增加透明度，保障业主的知情权。
   • 禁止不当催费：物业服务人不得采取停止供电、供水等方式催交物业费，这保护了业主的基本生活权益，避免了因物业费问题导致的极端情况。
   • 安全保障：物业服务人需妥善维修、养护物业服务区域，维护基本秩序，保护业主的人身、财产安全，并及时制止、报告并协助处理违法行为，这强化了物业服务人的安全保障责任。
   • 新增规定：物业服务人不得违规收取费用，这进一步规范了物业服务人的收费行为，保护了业主的财产权益。

2. 业主的义务：

   • 支付物业费：业主需按照约定支付物业费，不得以未接受服务为由拒绝支付，这确保了物业服务人的合法权益，也维护了社区的正常运营。
   • 告知与配合：业主在装饰装修房屋前需告知物业服务人，并配合其进行必要的现场检查；转让、出租物业或改变共有部分用途时，也需及时告知物业服务人，这有助于物业服务人更好地管理社区，维护社区秩序。

3. 业主的特定权利：

   • 解聘权：业主有权依法共同决定解聘物业服务人，并提前六十日书面通知（合同另有约定的除外），这赋予了业主对物业服务人的监督权和解聘权，促进了物业服务市场的竞争和优化。
   • 公共收益权：小区内公共区域产生的收入（如电梯广告）在扣除合理成本后归全体业主所有，这明确了公共收益的归属，保护了业主的财产权益。

三、合同的解除与续订

1. 解除条件：业主可依法共同决定解聘物业服务人；物业服务人也可提前六十日书面通知业主委员会解除合同（合同另有约定的除外），这规定了合同解除的条件和程序，保障了双方的合法权益。

2. 续订流程：物业服务期限届满前，业主可依法共同决定续聘，并与原物业服务人续订合同；物业服务人不同意续聘的，应提前九十日书面通知（合同另有约定的除外），这明确了合同续订的流程和要求，有助于社区的稳定运营。

四、合同终止后的义务

1. 物业服务人的义务：合同终止后，原物业服务人应在约定期限或合理期限内退出，交还物业服务用房、相关设施及资料，并配合新物业服务人做好交接工作。违反此规定的，不得请求业主支付终止后的物业费，并需赔偿损失，这规定了合同终止后物业服务人的义务和责任，保障了社区的平稳过渡。

2. 业主的义务：在新物业服务人或自行管理的业主接管之前，原物业服务人应继续处理物业服务事项，并可请求业主支付该期间的物业费，这确保了社区在合同终止后的正常运营和服务不中断。

五、新增重要规定

• 无需再交的物业费：明确了三种情况下业主无需再缴纳物业费，包括物业违规收取的费用、逾期交房期间的物业费以及配套设施不达标时的物业费（具体需视情况而定），这进一步保护了业主的财产权益，避免了不必要的经济损失。

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