面对物业不作为的情况，您可以通过以下途径解决，具体步骤和法律依据如下：
明确物业的法定职责范围
根据《民法典》第944条及《物业管理条例》，物业公司的核心义务包括：
- 房屋及共用设施设备的维修养护（如电梯、消防、外墙）
- 公共区域清洁与绿化管理
- 公共秩序维护（如安保、停车管理）
- 装饰装修管理服务
若物业拒绝履行上述法定职责，即构成违约。
分步骤维权方案
第一步：书面催告+留存证据
- 通过EMS向物业服务中心发送《履职催告函》，明确要求其限期整改（如7日内修复漏水管道）
- 同步收集证据：拍照/录像记录问题现场、保存报修记录、沟通记录（微信/邮件）
第二步：向主管部门投诉
- 拨打12345市民热线或登录”全国物业服务监管平台”投诉
- 线下投诉：向当地房管局物业科提交书面材料（需附证据清单）
处理时限：主管部门应在15个工作日内调查并书面答复
第三步：启动业主共同决策程序
- 召开业主大会（需20%以上业主联名提议）
- 经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，可：
✓ 更换物业公司（《民法典》第278条）
✓ 自行管理建筑物（《民法典》第284条）
✓ 申请使用公共维修基金（《物业管理条例》第53条）
特殊情形处理
- 紧急情况：如电梯故障危及人身安全，可直接联系市场监管局特种设备科要求强制检修
- 历史遗留问题：若涉及开发商责任（如房屋质量问题），需通过诉讼主张保修责任（《商品房销售管理办法》第33条）
- 物业费纠纷：若物业以不缴费为由拒服务，您仍可主张其先履行义务（《民法典》第526条）
诉讼准备要点
若前述途径无效，可向法院提起物业服务合同纠纷之诉，需准备：
- 物业服务合同原件
- 物业不作为的证据链（建议委托公证处固定证据）
- 损失计算依据（如因漏水导致的财产损失评估报告）
诉讼时效：自知道权益受损之日起3年
建议行动顺序：书面催告→行政投诉→业主大会决议→诉讼，每阶段保留完整证据链。如需具体操作指导，可进一步说明您所在城市及物业问题类型，我将提供地域性解决方案。