买房时签订的延期腾退协议，在符合法律规定和双方真实意愿的情况下，是有效的。以下从多个角度为你详细分析：
协议有效的法律基础
合同自由原则：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，民事主体有权依照自己的意愿设立、变更、终止民事法律关系。这意味着，只要双方自愿、平等地达成协议，且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，该协议就是有效的。
协议内容合法性：延期腾退协议主要涉及的是房屋交付时间的变更。只要这种变更不违反法律法规的强制性规定（比如，不涉及非法占用、不损害第三方利益等），且双方对此有明确的约定，那么该协议就是合法的，具有法律效力。
协议有效的具体条件
双方真实意愿：协议必须是双方真实意愿的表示，不能存在欺诈、胁迫等情形。如果一方在签订协议时受到了欺诈或胁迫，那么该协议可能被视为无效或可撤销。
协议内容明确：协议中应明确约定延期腾退的具体时间、条件、责任等。如果协议内容模糊不清，可能导致双方在执行过程中产生争议。
不违反法律法规：协议内容不能违反法律法规的强制性规定。比如，不能约定非法占用房屋、损害第三方利益等条款。
协议无效或可撤销的情形
欺诈、胁迫：如果一方在签订协议时存在欺诈或胁迫行为，导致另一方在违背真实意愿的情况下签订了协议，那么受欺诈或胁迫方有权请求人民法院或仲裁机构撤销该协议。
显失公平：如果协议内容显失公平，即一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构予以撤销。
违反法律法规：如果协议内容违反法律法规的强制性规定，那么该协议自始无效。
实际操作建议
签订前仔细审查：在签订延期腾退协议前，双方应仔细审查协议内容，确保协议内容合法、明确、无歧义。
保留证据：双方应保留好与协议签订相关的所有证据，如聊天记录、邮件往来、签字盖章的协议原件等，以备不时之需。
及时咨询专业人士：如果在签订或执行协议过程中遇到任何疑问或争议，建议及时咨询专业律师，以维护自己的合法权益。
总结来说，买房时签订的延期腾退协议在符合法律规定和双方真实意愿的情况下是有效的。但为了确保协议的有效性和可执行性，双方在签订前应仔细审查协议内容，并在必要时咨询专业律师。如果你有任何具体的法律问题或需要进一步的法律建议，可以直接向我咨询。